La colocation en 2020, investissement et rentabilité

Que peut-on attendre comme
rentabilité dans une colocation ?

La colocation meublée se développe en France de manière exponentielle. En effet, si celle-ci était auparavant un mode de vie à l’initiative exclusive des locataires, les propriétaires bailleurs ont depuis 10 ans réalisé l’opportunité financière de ce mode de location et réagit en conséquence. « La rentabilité est plus élevée en colocation », cette phrase, couramment entendue dans le milieu de l’investissement locatif, est peu contestable, en tout cas dans la majorité des logements en zone urbaine.

investissement et colocation rentable

Les rentabilités présentés ci-dessous n’ont rien de scientifique dans ce sens ou elles ne sont pas le résultat d’une analyse sur un panel national (qui de toute manière n’existe nulle part) mais le reflet de 10 ans d’expérience dans le secteur, tant dans l’acquisition, la vente, et la gestion de ce type de biens.

Plusieurs types de colocations sont à distinguer en termes de rentabilité :

  • Les colocations classiques
  • Les grandes colocations
  • Les colocations à foncier réduit

Qu’appelle-t-on colocation classique ?
Et pour quelle rentabilité ?

Une colocation classique est une colocation de 2 à 4 chambres dans un appartement ou une maison adaptés et prévus à cet effet (en terme de salles d’eau, d’espaces communs, de mobilier…), disposant d’un emplacement propice (centre-ville dans les villes moyennes, proche centre dans les grandes villes, proche transports dans les grandes agglomérations) et proposant un niveau de loyer cohérent avec un taux de remplissage optimum.

Dans ce cas de figure, la rentabilité observée est quasiment toujours proche de 6 % brut (avant impôts). Cette rentabilité est le ratio entre le loyer annuel hors charges comparé à l’investissement global (frais de notaire, mobilier compris).

A comparer à une rentabilité moyenne pour des biens comparables loués en location nue classique estimée à 4%. 

On peut donc considérer sans trop se tromper qu’à emplacement et bien constants, la rentabilité de la colocation est de 2 % supérieure (soit + 50 % en valeur) à la location classique. A noter que cet écart après impôt est généralement encore plus important puisque la fiscalité de la location meublée permet des déductions (notamment de frais d’acquisition et d’amortissements) que celle de la location nue ne permet pas.

Les grandes colocations

Une grande colocation est une colocation de 6 à 12 chambres. 

Un nombre de chambres important permet généralement un effet de levier supérieur. L’emplacement, l’aménagement et le niveau de loyers répondent aux mêmes principes que ceux d’une location classique, cependant, la différence se fait généralement sur le prix d’achat.  

En effet, les biens de grande taille à usage d’habitation se vendent généralement moins bien (hors secteurs privilégiés) et donc à des prix au m² beaucoup plus faibles.

La colocation (avec bail unique) permettant de louer un bien sans le diviser administrativement, l’attrait pour les grandes maisons en est renforcé. 

La rentabilité de ce type de biens se situe généralement entre 6 et 10 % en fonction des emplacements. 

La rentabilité est donc supérieure, pour deux raisons principales : 

  • le montant d’investissement est plus important est donc plus sélectif
  • ce type de biens est d’avantage monovalent et donc moins liquide en cas de revente

Les colocations à foncier réduit

Les colocations à foncier réduit sont des colocations basées sur des emplacements moins onéreux à l’achat, le plus souvent dans des quartiers populaires et/ou dans des copropriétés vieillissantes des années 70.

La décote sur les loyers est généralement moins forte que la décote sur les prix d’acquisition et c’est précisément cet écart qui créé l’effet de levier.

La rentabilité de ce type de biens se situe généralement entre 7 et 10 % en fonction des emplacements. 

La rentabilité est donc supérieure, pour deux raisons principales : 

  • ce type de biens est moins liquide en cas de revente (copropriétés vieillissantes, secteurs plus pauperisés  que la moyenne)
  • la solvabilité des candidats à la location est mécaniquement plus faible et le risque d’impayés plus élevé)
 

Dans la colocation meublée comme ailleurs, on retrouve les trois règles de base de l’immobilier (l’Emplacement, l’Emplacement et l’Emplacement).

La rentabilité est donc plus forte à mesure que le risque augmente et inversement.

Un investisseur avisé doit toujours avoir ce raisonnement en mémoire afin de réaliser l’investissement qui lui correspond.

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52 Rue de Bezons, 92400 Courbevoie

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Assurances et garanties:

Chaque locataire est tenu de souscrire une assurance habitation. Afin de faciliter la gestion et de s’assurer d’une couverture totale, une assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Elle est directement intégrée dans les charges à régler par le locataire.

Le propriétaire doit  également souscrire de son côté une assurance propriétaire non occupant afin d’être complètement sécurisé en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux…). Coloc & Vie peut réaliser cette démarche pour le compte du propriétaire.

Concernant la perception des loyers, celle-ci est garantie financièrement par la caisse Galian. Les propriétaires ont également la possibilité de souscrire via Coloc & Vie et  s’ils le souhaitent à des assurances locatives « spéciales colocation » concernant les éventuels impayés et dégradations.

Dégâts des eaux, incendies, cambriolages… De tous les contrats d’assurance souscrits dans un foyer, la multirisque habitation est certainement l’une des plus complètes, protégeant les biens ainsi que les personnes.

Obligatoire pour les locataires (ou colocataires) qui en ont la charge, elle garantit également le propriétaire sur son bien immobilier en complément de l’assurance PNO (voir ci-dessous)

Nous incitions fortement nos clients propriétaires bailleurs en colocation à souscrire cette assurance avant de la réimputer en charges locatives aux colocataires, ce qui ne constitue donc pas une charge supplémentaire.

En effet, l’intérêt de procéder ainsi est double : Le propriétaire a la certitude que l’ensemble de ses locataires sont assurés en cas de sinistre En cas de sinistre, l’ensemble des locataires étant assurés sur le même contrat auprès de la même compagnie, il n’y a pas de recherche de responsabilité entre locataires et compagnies d’assurances, ce qui facilite grandement les indemnisations

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) Rendue obligatoire en 2014 par la loi Alur, nous pouvons également souscrire cette assurance pour votre compte si vous le souhaitez.

L’assurance propriétaire non occupant permet de :

  • Compléter les garanties de L’assurance de votre locataire et, le cas échéant, de l’assurance de votre copropriété
  • Couvrir votre responsabilité de bailleur lorsque les locaux sont inoccupés ou que le locataire a un défaut d’assurance.

En effet, si le locataire n’est pas responsable du sinistre, vous pouvez alors être tenu pour responsable.

L’assurance PNO vous couvre contre :

  • Les sinistres : Dégât des eaux, Incendie, Explosion.
  • Les dégâts ou dommages corporels suite à une catastrophe naturelle ou au climat : Tuyauterie endommagée par le gel, Inondations, Vitres cassées par le vent, Les défauts de systèmes électriques, Le vandalisme et les cambriolages, Les dégradations ou vols de vos meubles si le logement est meublé, Des dégâts suite à un mauvais entretien ou à une non-conformité dans le logement.

Dans le cadre de la gestion de vos biens, nous vous proposons une assurance qui intègre l’ensemble de ces couvertures obligatoires et/ou recommandées.

Mise en place des locataires et
de la gestion en colocation:

Dès signature du mandat de gestion locative, sont gérés pour vous :

 La mise en place des colocataires

 La gestion opérationnelle de la colocation

 L’encaissement des loyers et charges.

 Un état des lieux est établi à chaque sortie de colocataire.

Tous les abonnements réseaux (électricité, eau, gaz, internet, télévision…) sont souscrits au nom du propriétaire et refacturés à chaque colocataire en fonction de leur temps d’occupation.

La facturation est centralisée chez coloc et vie. Ce fonctionnement permet aux colocataires de disposer d’un logement « clé en main » adapté aux évolutions contemporaines.

Notre prestation de gérance
spéciale colocation :

 Le bail unique de colocation meublée : Spécifiquement établi pour la colocation, il est conçu et pensé pour la protection des parties dans le cadre de la loi.

 La charte des colocataires : Définition des règles de vie inhérente à la vie en colocation

 Le colocataire référent : Désignation et formation

 L’état des lieux avec liste du mobilier chiffré : Important en cas de dommages matériels

 La prise d’assurance habitation directement par le propriétaire : pour un double avantage

 Un ou plusieurs représentants Coloc et Vie par ville et la visite régulière des lieux : afin de rassurer les locataires et de prévenir dégradations et/ou impayés de loyers, nous disposons systématiquement de représentants locaux que cela soit nos agences FNAIM partenaires Comimob ou nos partenaires indépendants spécialisés dans les visites, petits travaux et ménage. Ce maillage est essentiel à la fluidité de la relation avec les colocataires.

 Recherche de locataire, contrôle de solvabilité signature de bail, état des lieux

 Émission des avis de loyer, encaissement, délivrance des quittances, tenue de la comptabilité locataire.

 Reversement mensuel des loyers par virement le 15 de chaque mois.

 Tenue de la comptabilité propriétaire, édition des comptes trimestriels

 Justification et régularisation des charges locataires.

 Révision annuelle des loyers selon l’indice de référence des loyers et des provisions sur charges.

 Au congé du locataire : contrôle et validité du congé avec décompte locatif en fin de bail et avis de départ.

 Paiement des impôts : taxes foncières.

 Règlement des dépenses : charges de copropriété, petits entretiens, gros travaux.

 Gestion technique, entretien courant : demande d’intervention, demande devis préalable, suivi des interventions, contrôle des dépenses.

 Gestion des sinistres : déclaration de sinistre, gestion administrative et financière, encaissement indemnités et versement, travaux de réfection, devis, suivi, contrôle. Expertise.

 Gestion des Dommages Ouvrages : déclaration sinistre, présence aux expertises, mise en place de suivi des travaux.

 Recouvrement, Gestion précontentieuse et contentieuse. Traitement administratif de l’impayé, relance vers le 10 du premier mois. Commandement de payer (article 819) au début du deuxième terme impayé.