Que peut-on attendre comme rentabilité dans une colocation ?

La colocation meublée se développe en France de manière exponentielle. En effet, si celle-ci était auparavant un mode de vie à l’initiative exclusive des locataires, les propriétaires bailleurs ont depuis 10 ans réalisé l’opportunité financière de ce mode de location et réagit en conséquence. « La rentabilité est plus élevée en colocation », cette phrase, couramment entendue dans le milieu de l’investissement locatif, est peu contestable, en tout cas dans la majorité des logements en zone urbaine.

investissement et colocation rentable

Les rentabilités présentés ci-dessous n’ont rien de scientifique dans ce sens ou elles ne sont pas le résultat d’une analyse sur un panel national (qui de toute manière n’existe nulle part) mais le reflet de 10 ans d’expérience dans le secteur, tant dans l’acquisition, la vente, et la gestion de ce type de biens.

Plusieurs types de colocations sont à distinguer en termes de rentabilité :

  • Les colocations classiques
  • Les grandes colocations
  • Les colocations à foncier réduit

Qu’appelle-t-on colocation classique ? Et pour quelle rentabilité ?

Une colocation classique est une colocation de 2 à 4 chambres dans un appartement ou une maison adaptés et prévus à cet effet (en terme de salles d’eau, d’espaces communs, de mobilier…), disposant d’un emplacement propice (centre-ville dans les villes moyennes, proche centre dans les grandes villes, proche transports dans les grandes agglomérations) et proposant un niveau de loyer cohérent avec un taux de remplissage optimum.

Dans ce cas de figure, la rentabilité observée est quasiment toujours proche de 6 % brut (avant impôts). Cette rentabilité est le ratio entre le loyer annuel hors charges comparé à l’investissement global (frais de notaire, mobilier compris).

A comparer à une rentabilité moyenne pour des biens comparables loués en location nue classique estimée à 4%. 

On peut donc considérer sans trop se tromper qu’à emplacement et bien constants, la rentabilité de la colocation est de 2 % supérieure (soit + 50 % en valeur) à la location classique. A noter que cet écart après impôt est généralement encore plus important puisque la fiscalité de la location meublée permet des déductions (notamment de frais d’acquisition et d’amortissements) que celle de la location nue ne permet pas.

Les grandes colocations

Une grande colocation est une colocation de 6 à 12 chambres. 

Un nombre de chambres important permet généralement un effet de levier supérieur. L’emplacement, l’aménagement et le niveau de loyers répondent aux mêmes principes que ceux d’une location classique, cependant, la différence se fait généralement sur le prix d’achat.  

En effet, les biens de grande taille à usage d’habitation se vendent généralement moins bien (hors secteurs privilégiés) et donc à des prix au m² beaucoup plus faibles.

La colocation (avec bail unique) permettant de louer un bien sans le diviser administrativement, l’attrait pour les grandes maisons en est renforcé. 

La rentabilité de ce type de biens se situe généralement entre 6 et 10 % en fonction des emplacements. 

La rentabilité est donc supérieure, pour deux raisons principales : 

  • le montant d’investissement est plus important est donc plus sélectif
  • ce type de biens est d’avantage monovalent et donc moins liquide en cas de revente

Les colocations à foncier réduit

Les colocations à foncier réduit sont des colocations basées sur des emplacements moins onéreux à l’achat, le plus souvent dans des quartiers populaires et/ou dans des copropriétés vieillissantes des années 70.

La décote sur les loyers est généralement moins forte que la décote sur les prix d’acquisition et c’est précisément cet écart qui créé l’effet de levier.

La rentabilité de ce type de biens se situe généralement entre 7 et 10 % en fonction des emplacements. 

La rentabilité est donc supérieure, pour deux raisons principales : 

  • ce type de biens est moins liquide en cas de revente (copropriétés vieillissantes, secteurs plus pauperisés  que la moyenne)
  • la solvabilité des candidats à la location est mécaniquement plus faible et le risque d’impayés plus élevé)

Dans la colocation meublée comme ailleurs, on retrouve les trois règles de base de l’immobilier (l’Emplacement, l’Emplacement et l’Emplacement).

La rentabilité est donc plus forte à mesure que le risque augmente et inversement.

Un investisseur avisé doit toujours avoir ce raisonnement en mémoire afin de réaliser l’investissement qui lui correspond.

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