En tant que propriétaire, la gestion locative d’un bien immobilier implique une attention particulière dans l’anticipation des risques. La colocation est un excellent moyen de générer des revenus plus importants que dans une location classique. Cependant, aussi pratique qu’elle puisse être, elle propose aussi son lot de difficultés, notamment lorsqu’il s’agit de gérer le paiement des loyers. Que se passe-t-il si l’un ou plusieurs de vos colocataires prennent du retard dans leur règlement ? Même les locataires les plus dignes de confiance peuvent rencontrer des difficultés financières. C’est là qu’intervient l’assurance pour loyer impayé en colocation ! On explique tout dans cet article !
Le risque de loyers impayés en colocation
La colocation est une solution qui permet à plusieurs locataires d’habiter à plusieurs au sein même logement afin d’économiser de l’argent ou même d’intégrer un bien immobilier plus confortable sans avoir à payer plus cher. C’est une bonne solution pour réaliser un investissement immobilier rentable.
Bien qu’elle ait pendant longtemps été associée aux étudiants, désormais ce sont aussi les jeunes actifs, les couples et même les séniors qui se tournent vers ce type de résidence.
Au sein d’une colocation, chaque partie, que ce soit le bailleur ou le colocataire, a des obligations à respecter pour assurer le bon déroulement du système. Parmi elles, il y a le règlement des mensualités qui doit être complet et à une certaine date.
La location d’un appartement en colocation comporte le risque qu’un ou plusieurs colocataires ne paient pas leur loyer à temps, voire pas du tout. Cela peut constituer un problème important pour tout le monde, car le propriétaire attendra toujours le paiement intégral du loyer et les autres locataires devront peut-être couvrir le manque à gagner.
Si un ou plusieurs colocataires ne peuvent pas payer leur part du loyer, cela peut entraîner des difficultés financières, des tensions relationnelles, voire l’expulsion.
Qu’est-ce que la clause de solidarité ?
La clause de solidarité s’inscrit dans le bail unique de location dans le cadre d’une habitation à plusieurs. Elle ne peut être instaurée dans le cas d’un bail individuel.
Elle stipule qu’en cas d’impayé du loyer par un locataire, le bailleur peut tout à fait se retourner vers un autre colocataire pour qu’il compense le manque financier.
La clause de solidarité vise à lier tous les habitants d’un logement par un acte solidaire dans lequel chacun est responsable et garant du respect des obligations des autres.
Elle agit dès la création du bail de location et perdure jusqu’au départ d’un locataire, mais une fois qu’il sera remplacé. Cela signifie que lorsqu’un résident quitte le logement, l’ensemble des colocataires doit verser les loyers manquant jusqu’à ce qu’un remplaçant intègre le bail et ce jusqu’à 6 mois.
La clause de solidarité agit également sur la caution et sur le garant. Ces derniers peuvent également être sollicités en cas d’impayé bien qu’ils ne soient pas à l’origine destinés à assurer le locataire en question.
Qu’est-ce que l’assurance de la garantie locative ?
L’assurance de garantie locative, également connue sous le nom de garantie des loyers impayés (GLI), protège les locataires et le bailleur contre les risques financiers liés aux loyers impayés. Ce type d’assurance verse une somme d’argent fixe au propriétaire si un ou plusieurs locataires ne peuvent pas payer leur loyer. C’est une source de tranquillité et de sécurité pour le bailleur.
Une assurance GLI couvre à la fois :
- Les loyers impayés et ce quel que soit le motif
- Les dégradations liées au départ du colocataire et qui ne peuvent être couvertes en intégralité par le dépôt de garantie.
La police couvre généralement une période déterminée, par exemple 12 mois, et est assortie d’un plafond. Le montant de la prime d’assurance pour loyer impayé en colocation dépend de sa durée, du montant maximum couvert et du nombre de locataires inclus. Cependant, les assureurs exigent généralement qu’un acte solidaire soit inclus dans le bail.
Quelles autres garanties pour un propriétaire dans une colocation ?
Il faut savoir que la solution présentée dans la partie précédente n’est pas la seule. En tant que bailleur, il est préférable de s’armer de plusieurs garanties lorsqu’il est question de colocation. Il peut donc se tourner vers :
- L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : La loi Alur de 2014 oblige tout propriétaire à s’assurer lorsqu’il s’agit d’un logement en copropriété. Elle couvre la vacance locative lorsque le logement est en réparation (dégât des eaux, incendie, etc) mais aussi lorsqu’il y a un défaut d’entretien et que le propriétaire est en cause.
- L’assurance multi-risques (MRH) : Le bailleur peut choisir quelles garanties il souhaite souscrire.
En plus de ces contrats de précaution, vous pouvez aussi trouver des alternatives pour prévenir les loyers impayés :
- Les garants : Certains propriétaires peuvent exiger des locataires qu’ils aient un garant (ou une caution), par exemple un parent ou un tuteur, qui accepte de payer le loyer si le locataire ne peut pas le faire. Attention, il n’est pas possible de cumuler une caution solidaire (ou des garants) avec une assurance de loyer impayé en colocation (sauf s’il s’agit d’étudiants ou d’apprentis).
- Le dépôt de garantie : Chaque colocataire se doit de verser un apport correspondant à 2 mois de loyer maximum) pour anticiper des manquements dans la gestion des paiements.
Comment souscrire à une assurance pour loyer impayé en colocation ?
En tant que bailleur, il est important d’appuyer sur le fait qu’il y a de nombreuses idées reçues sur cette garantie du côté des locataires. Certains locataires pensent que l’assurance loyer est trop chère et qu’elle n’en vaut pas la peine. En réalité, le coût de l’assurance loyers impayés est généralement relativement faible, surtout si on le compare aux risques financiers potentiels d’un loyer impayé.
D’autres pensent qu’elle n’est pas nécessaire, surtout s’ils ont des colocataires fiables ou de bonnes relations avec leur propriétaire. Cependant, la réalité est que les loyers impayés peuvent arriver à tout le monde, même avec les meilleures intentions.
Enfin, d’autres estiment que l’assurance loyer n’est accessible qu’aux étudiants ou aux personnes disposant d’un revenu limité. En réalité, l’assurance loyers impayés est accessible à toute personne qui loue un appartement en colocation.
Voyons ensemble la procédure pour obtenir une garantie pour les loyers impayés (GLI).
1. Comment choisir la bonne assurance pour loyer impayé en colocation?
Il s’agit d’une première étape essentielle et il vous faut tenir compte de plusieurs facteurs pour choisir la bonne. C’est notamment parce que chaque compagnie peut tout à fait fixer librement ses conditions et ses montants. Voici quelques-uns des principaux éléments à prendre en compte :
La limite de couverture
La limite de couverture est le montant maximum que l’assurance versera si un ou plusieurs locataires ne peuvent pas payer leur loyer. Veillez à ce que cette limite soit suffisante pour couvrir l’intégralité du loyer et tous les coûts associés, tels que les frais de retard, de procédure (en cas d’exclusion) ou de justice.
La durée limite
La durée du contrat est la période couverte par l’assurance. Veillez à ce que sa durée corresponde à celle de votre contrat de location, afin d’être couvert pendant toute la période de location. Il est important de surveiller s’il n’y a pas un délai de carence entre la souscription et le début de la prise en charge réelle.
Le coût de la prime
Le coût de la prime est le montant que vous devrez payer. Veillez à ce qu’il soit abordable et qu’il corresponde à votre budget.
Le nombre de locataires couverts
Assurez-vous que tous les locataires soient couverts et qu’il n’y a pas de restrictions quant au nombre de personnes pouvant être incluses.
2. Quels locataires peuvent bénéficier de l’assurance ?
Pour constituer votre dossier, un assureur va vous demander de prouver la solvabilité de vos résidents. C’est la raison pour laquelle vous devez, en tant que bailleur, sélectionner des profils précis lors de votre sélection pour prétendre à une GLI. Dans le cas d’une location classique, il est généralement demandé :
- Avoir un revenus professionnel qui représente plus de 3 fois le montant du loyer
- Intégrer un statut d’activité correspond aux critères exigés (un CDI avec une période d’essai terminé ou un statut de travailleur non salarié qui a plus de 2 ans d’activité)
- Avoir un garant s’il s’agit d’étudiants ou d’apprentis
Il est évident qu’en cas de colocation, les critères de solvabilité sont bien plus élevés car les risques sont plus importants, mais que les profils sont bien plus diversifiés.
Dans certains cas, l’assureur peut seulement demander à ce qu’une proportion de locataires ait des revenus nets mensuels représentant plus de 2 fois le loyer (avec les charges). Il faudra alors choisir celui qui a les critères de solvabilité les plus élevés ou sommer les revenus des colocataires ayant un statut éligible.
Comme précisé un peu plus haut, il faut également inclure une clause de solidarité ainsi qu’une caution solidaire dans le bail pour obtenir l’assurance.
3. Réalisation du dossier pour l’assurance GLI
L’assureur doit vérifier la solvabilité de votre colocation. Vous allez donc devoir rassembler les justificatifs du locataire éligible au GLI dont :
- La pièce d’identité
- Les 3 derniers bulletin de paie
- Son contrat de travail (ou une attestation employeur)
- Le dernier avis d’imposition
- Le bail de location (comprenant l’état des lieux)
- L’attestation de l’assurance habitation
S’il s’agit d’un travailleur non salarié, il faudra inclure dans le dossier la preuve de ses dernières factures ainsi que les papiers justifiant de sa société.
4. Validation du dossier et souscription à l’assurance GLI
Une fois que l’assureur a accepté le dossier, vous pourrez alors signer le contrat ! Il faut savoir que c’est le bailleur qui doit verser une somme mensuelle à l’assurance qui devra être définie en amont et qui dépendra du coût du loyer.
Le coût est généralement relativement faible, il représente généralement 2,5% à 5% du loyer annuel mais il peut aussi dépendre des options ajoutées ou de l’offre d’assurance choisie.
Comment déposer une réclamation pour loyers impayés ?
Si un ou plusieurs locataires ne peuvent pas payer leur loyer, la première chose à faire est d’en informer la compagnie d’assurance dès que possible.
Vous devrez fournir des preuves du loyer impayé, telles qu’une copie du contrat de bail et tous les reçus ou factures pertinents. La compagnie d’assurance évaluera alors la demande et versera le montant de la couverture si la demande est acceptée.
Conclusion
La location d’un appartement en colocation peut être un mode de vie abordable et agréable, mais elle comporte aussi son lot de difficultés.
Les loyers impayés peuvent être une source de stress financier et peser sur les relations, mais l’assurance loyers impayés peut apporter une certaine tranquillité d’esprit et une protection financière.
En choisissant la police adaptée à vos besoins, vous pouvez vous protéger contre les risques de loyers impayés et profiter de votre colocation en toute tranquillité.
La solution pour mieux vivre ensemble,
Coloc & Vie
