L’investissement en colocation dans le neuf

Coloc & Vie est partenaire avec les plus grands promoteurs nationaux

L’ opportunité du mois

Meudon

Hauts-de-Seine (92)
468 000 €

Nantes

Loire-Atlantique (44)
359 000 €

Alfortville

Val-de-Marne (94)
648 000 €

Rueil-Malmaison

Hauts-de-Seine (92)
555 000 €

Poissy

Yvelines (78)
361 000 €

Toulouse

Haute-Garonne (31)
449 700 €

Pourquoi dans le neuf ?

  • L’intérêt patrimonial (un bien plus qualitatif et durable que dans l’ancien)
  • L’intérêt locatif (un bien plus confortable avec de meilleures prestations)
  • Les garanties à l’achat (garanties biennale second œuvre et décennale gros oeuvre)
  • Les frais de notaire réduits  (droits de mutation de 1.5 % au lieu de 8 % dans l’ancien)
  • Un investissement plus responsable : la consommation énergétique est réduite
  •  
  • L’optimisation de l’espace
  • Une rentabilité supérieure (achat au prix de grandes surfaces, location au prix de petites)
  • Un revenu diversifié (plusieurs payeurs)
  • Un habitat novateur et contemporain
  • Une fiscalité meublée plus attractive
  • La loi Pinel s’oriente intégralement dans l’économie d’impôt (2 % par an de la valeur du bien pendant la durée d’engagement de location)

 

Les avantages de la colocation meublée : souplesse et rentabilité.

  • Souplesse
    • Baux de 1 an renouvelable
    • Pas d’engagement de durée de location
    • Pas de plafonnement des revenus des locataires
    • Pas de plafonnement du montant des loyers (hors Paris et Lille) 
  • Rentabilité
    • Des loyers supérieurs
    • Une fiscalité neutre sur les revenus locatifs (grâce aux déductions et amortissements)
  • Le principe des résidences gérées repose intégralement sur la fiscalité meublée, la gestion simplifiée et le « revenu garanti » par bail commercial.
  • La colocation meublée est soumise à la même fiscalité avantageuse (BIC)
  • La gestion de colocation meublée peut être confiée à un administrateur spécialisé comme Coloc et Vie, la gestion étant des lors également simplifiée
  • En colocation meublée, le propriétaire est à l’abri d’une renégociation quasi-unilatérale par le gestionnaire de son bail à terme échu (cas extrêmement fréquent voire systématique en résidence gérée)
  • En colocation meublée, par ailleurs résidence principale, le potentiel de plus value à la revente est lié au marché de l’immobilier classique tandis qu’en résidence gérée, il est basé sur le bail commercial et donc dépend de l’exploitant qui doit choisir au moment de la renégociation de bail entre une baisse de loyers à son avantage et une plus-value pour son bailleur, donc forcément au détriment de dernier, d’où l’absence de plus values constatées en résidence gérées.

L’investissement en colocation dans l'ancien

Trouvez le bien qui vous convient.
Consultez nos exemples d'investissement :

L’ opportunité du mois

Pourquoi dans l'ancien ?

  • Plus de choix en termes d’emplacement
  • Un budget d’investissement généralement plus faible que dans le neuf (à surfaces égales)
  • Parfois une possibilité de plus-value grâce à une restructuration ou à une rénovation
  • Une rentabilité légèrement supérieure (l’écart sur le prix d’achat comparé au neuf est généralement supérieur à l’écart sur le revenu locatif)
  • L’optimisation de l’espace
  • Une rentabilité supérieure (achat au prix de grandes surfaces, location au prix de petites)
  • Un taux d’impayés beaucoup plus faible (sociologie des locataires, jeunes et mobiles)
  • Un revenu diversifié (plusieurs payeurs)
  • Un habitat novateur et contemporain
  • Une fiscalité meublée plus attractive
  • La colocation meublée est plus souple et rentable :

    • Baux de 1 an renouvelable
    • Pas d’engagement de durée de location
    • Pas de plafonnement des revenus des locataires
    • Pas de plafonnement du montant des loyers (hors Paris et Lille) 
    • Une fiscalité neutre sur les revenus locatifs (grâce aux déductions et amortissements)

Les étapes d'un investissement en colocation

Le diagnostic

La recherche du bien selon l’emplacement, le budget et la rentabilité.

L’acquisition immobilière

Remise d’un rapport intégrant le coût de l’investissement et le calcul de rentabilité locale

Lancement et suivi des travaux

Commencement concret d’un plan d’action défini au préalable, et suivi constant des travaux engagés par nos soins.

La fourniture du mobilier

La livraison du mobilier et de tous les équipements nécessaires à la colocation.

Une gestion clé en main

La mise en place d’une gestion clé en main : la recherche ciblée des locataires, le bail spécifique, la charte des colocataires, l’état des lieux chiffré, etc…

La durabilité

Le contrôle du bien, la gestion des sinistres, la gestion des relocations, etc…

Contactez nous pour connaitre toutes nos offres d’investissement immobilier locatif en colocation.

Nous travaillons sur mandat de recherche pour les investisseurs, faites nous part de vos projets.

Comment fonctionne une Coloc & Vie ?

Ce sont les colocataires qui définissent comment se passe une colocation les règles de vie et le type d’ambiance de la colocation !

Ils sont aidés en cela par la Charte des Colocataires qui aborde tous les points clés de vie en colocation, et est signée par chaque locataire à son arrivée. Y sont notamment définis (liste non exhaustive) :

  • un locataire référent qui facilite la communication entre le propriétaire, le gestionnaire de bien et les colocataires
  • les règles d’affectation des chambres en cas de désaccord
  • le fonctionnement des pièces de vie
  • les modalités de déclaration de dégâts auprès des assurances

La location meublée est un système locatif à la fois classique (les occupants louent une résidence principale) puisque :

  • La location de ce type de logement est régie réglementairement par la loi Alur (contrat de location, dépôt de garantie, paiements des loyers, états des lieux, aides au logement, régularisations de charges…)

et différent puisque :

  • Le risque d’impayés et de perte sur le montant du loyer (le risque locatif de manière général) est dilué par le nombre d’occupants.
  • Le bail de colocation permet une clause de solidarité (ou pas), le contrat d’assurance habitation est mutualisé, la signature du bail est conjointe…
  • A noter également que ce type de logement est loin d’être réservé aux étudiants et que les jeunes actifs sont désormais majoritaires à habiter en colocation, témoin le nombre croissant de chambres meublées à louer sur les sites immobiliers.
investissement et colocation rentable

Dans le marché de l’immobilier neuf, les dispositifs Pinel et De Normandie, jugés peu incitatifs et contraignants, peinent à séduire les acquéreurs, tandis que dans l’ancien, du fait de l’augmentation des prix (supérieure dans les faits à celle des loyers), les rentabilités dans la location nue classique peinent à attirer les investisseurs. Par ailleurs, les SCPI, attractives et rentables jusqu’ici risquent de particulièrement pâtir de la crise sanitaire, puisqu’elles sont particulièrement investies sur l’immobilier de bureau et les locaux commerciaux.

Investir dans l’immobilier locatif, c’est avant tout déterminer le bon emplacement (c’est-à-dire ou la demande locative est réelle et pérenne), acheter au bon prix (c’est souvent le prix d’achat qui détermine la plus-value future), et proposer un logement qualitativement cohérent par rapport au loyer escompté.
La colocation permet d’avoir plusieurs locataires payeurs et ainsi de diminuer le risque locatif d’autant. De plus, la forte rentabilité permet de se constituer un patrimoine immobilier sans apport ou effort d’épargne trop conséquent.
Comme dans tous placements immobiliers, le recours à l’emprunt permet un effet de levier significatif, le taux du prêt immobilier contracté étant inférieur à la rentabilité du bien acquis.

Afin de déterminer un projet viable, il est important de prévoir l’ensemble du budget d’investissement, que ce soit les frais de notaire, les éventuels frais d’agence, les travaux d’aménagement ou de rafraîchissement, le mobilier, les équipements…
Il est également nécessaire de prévoir l’ensemble des charges et dépenses qui vont transformer la rentabilité brute en rentabilité nette, c’est-à-dire les frais d’entretien du logement, de renouvellement du mobilier, la taxe foncière, les éventuels honoraires de mise en location ou de gestion locative…
Dans les grandes villes, il y a généralement peu ou pas de vacance locative si la colocation est bien placée, c’est-à-dire près des transports, des bassins d’emploi et des commerces. Dans les villes moyennes ou très étudiantes, la vacance peut être supérieure, notamment l’été… cette vacance potentielle doit être pris en compte dans les calculs prévisionnels.

La colocation permet de générer des revenus complémentaires substantiels, particulièrement quand l’emprunt est soldé bien sûr. Il est conseillé de mettre en place des colocations qualitatives, afin d’attirer notamment une clientèle de jeunes actifs diplômés, et de miser sur des loyers légèrement en deca du marché (de la colocation) afin de pouvoir choisir ses colocataires grâce à une demande plus forte. En effet, l’offre augmentant, l’aspect concurrentiel, présent ou futur, doit être pris en compte.

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MEUDON

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CONTACT

52 Rue de Bezons, 92400 Courbevoie

Phone: 01 46 40 70 00

Guide de l’investissement en colocation 2021

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Assurances et garanties:

Chaque locataire est tenu de souscrire une assurance habitation. Afin de faciliter la gestion et de s’assurer d’une couverture totale, une assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Elle est directement intégrée dans les charges à régler par le locataire.

Le propriétaire doit  également souscrire de son côté une assurance propriétaire non occupant afin d’être complètement sécurisé en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux…). Coloc & Vie peut réaliser cette démarche pour le compte du propriétaire.

Concernant la perception des loyers, celle-ci est garantie financièrement par la caisse Galian. Les propriétaires ont également la possibilité de souscrire via Coloc & Vie et  s’ils le souhaitent à des assurances locatives « spéciales colocation » concernant les éventuels impayés et dégradations.

Dégâts des eaux, incendies, cambriolages… De tous les contrats d’assurance souscrits dans un foyer, la multirisque habitation est certainement l’une des plus complètes, protégeant les biens ainsi que les personnes.

Obligatoire pour les locataires (ou colocataires) qui en ont la charge, elle garantit également le propriétaire sur son bien immobilier en complément de l’assurance PNO (voir ci-dessous)

Nous incitions fortement nos clients propriétaires bailleurs en colocation à souscrire cette assurance avant de la réimputer en charges locatives aux colocataires, ce qui ne constitue donc pas une charge supplémentaire.

En effet, l’intérêt de procéder ainsi est double : Le propriétaire a la certitude que l’ensemble de ses locataires sont assurés en cas de sinistre En cas de sinistre, l’ensemble des locataires étant assurés sur le même contrat auprès de la même compagnie, il n’y a pas de recherche de responsabilité entre locataires et compagnies d’assurances, ce qui facilite grandement les indemnisations

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) Rendue obligatoire en 2014 par la loi Alur, nous pouvons également souscrire cette assurance pour votre compte si vous le souhaitez.

L’assurance propriétaire non occupant permet de :

  • Compléter les garanties de L’assurance de votre locataire et, le cas échéant, de l’assurance de votre copropriété
  • Couvrir votre responsabilité de bailleur lorsque les locaux sont inoccupés ou que le locataire a un défaut d’assurance.

En effet, si le locataire n’est pas responsable du sinistre, vous pouvez alors être tenu pour responsable.

L’assurance PNO vous couvre contre :

  • Les sinistres : Dégât des eaux, Incendie, Explosion.
  • Les dégâts ou dommages corporels suite à une catastrophe naturelle ou au climat : Tuyauterie endommagée par le gel, Inondations, Vitres cassées par le vent, Les défauts de systèmes électriques, Le vandalisme et les cambriolages, Les dégradations ou vols de vos meubles si le logement est meublé, Des dégâts suite à un mauvais entretien ou à une non-conformité dans le logement.

Dans le cadre de la gestion de vos biens, nous vous proposons une assurance qui intègre l’ensemble de ces couvertures obligatoires et/ou recommandées.

Mise en place des locataires et
de la gestion en colocation:

Dès signature du mandat de gestion locative, sont gérés pour vous :

 La mise en place des colocataires

 La gestion opérationnelle de la colocation

 L’encaissement des loyers et charges.

 Un état des lieux est établi à chaque sortie de colocataire.

Tous les abonnements réseaux (électricité, eau, gaz, internet, télévision…) sont souscrits au nom du propriétaire et refacturés à chaque colocataire en fonction de leur temps d’occupation.

La facturation est centralisée chez coloc et vie. Ce fonctionnement permet aux colocataires de disposer d’un logement « clé en main » adapté aux évolutions contemporaines.

Notre prestation de gérance
spéciale colocation :

 Le bail unique de colocation meublée : Spécifiquement établi pour la colocation, il est conçu et pensé pour la protection des parties dans le cadre de la loi.

 La charte des colocataires : Définition des règles de vie inhérente à la vie en colocation

 Le colocataire référent : Désignation et formation

 L’état des lieux avec liste du mobilier chiffré : Important en cas de dommages matériels

 La prise d’assurance habitation directement par le propriétaire : pour un double avantage

 Un ou plusieurs représentants Coloc et Vie par ville et la visite régulière des lieux : afin de rassurer les locataires et de prévenir dégradations et/ou impayés de loyers, nous disposons systématiquement de représentants locaux que cela soit nos agences FNAIM partenaires Comimob ou nos partenaires indépendants spécialisés dans les visites, petits travaux et ménage. Ce maillage est essentiel à la fluidité de la relation avec les colocataires.

 Recherche de locataire, contrôle de solvabilité signature de bail, état des lieux

 Émission des avis de loyer, encaissement, délivrance des quittances, tenue de la comptabilité locataire.

 Reversement mensuel des loyers par virement le 15 de chaque mois.

 Tenue de la comptabilité propriétaire, édition des comptes trimestriels

 Justification et régularisation des charges locataires.

 Révision annuelle des loyers selon l’indice de référence des loyers et des provisions sur charges.

 Au congé du locataire : contrôle et validité du congé avec décompte locatif en fin de bail et avis de départ.

 Paiement des impôts : taxes foncières.

 Règlement des dépenses : charges de copropriété, petits entretiens, gros travaux.

 Gestion technique, entretien courant : demande d’intervention, demande devis préalable, suivi des interventions, contrôle des dépenses.

 Gestion des sinistres : déclaration de sinistre, gestion administrative et financière, encaissement indemnités et versement, travaux de réfection, devis, suivi, contrôle. Expertise.

 Gestion des Dommages Ouvrages : déclaration sinistre, présence aux expertises, mise en place de suivi des travaux.

 Recouvrement, Gestion précontentieuse et contentieuse. Traitement administratif de l’impayé, relance vers le 10 du premier mois. Commandement de payer (article 819) au début du deuxième terme impayé.