Comment rédiger un bail
de colocation ?

Comment rédiger un bail
de colocation ?

Question récurrente de la colocation meublée, le bail spécifique à la colocation peut revêtir différentes formes : vide ou meublée, bail unique ou baux séparés, solidaire ou non…
Le bail de colocation est avant tout un bail de location d’habitation principale dans la gestion des rapports locatifs et ainsi soumis aux mêmes règles :

  •  
La Charte de colocation ou charte des colocataires

Alors comment rédiger
un bail de colocation ?

Les éléments essentiels pour rédiger un bail de colocation type :

  • Le montant, les conditions de paiement et d’augmentation (révision) du loyer
  • Les modalités d’augmentation de loyer
  • Le montant du dépôt de garantie
  • La durée, la fin, le renouvellement et la reconduction tacite du bail
  • Le détail des charges locatives
  • Les obligations des colocataires
  • Les conditions de résiliation du bail (et clauses résolutoires et délai de préavis)
  • Les états des lieux d’entrée et de sortie (annexés au bail)

Les choix importants pour
un bail de colocation:

  • Bail vide ou meublé ? Il faut savoir qu’un bail de colocation vide s’adresse généralement à des colocataires qui se connaissent déjà et arrive ensemble avec leur mobilier. Les baux de colocation meublée permettent aux locataires d’arriver dans un habitat déjà équipé et adapté, et dans ce cas, en pratique, souvent les colocataires ne se connaissent pas au départ.
  • Bail unique ou baux séparés ? Le bail unique a pour avantage de ne pas créer de division (au sens de l’urbanisme) des lieux loués ainsi que d’assurer plus facilement les parties communes et de rendre les colocataires solidaires sur les dégradations de ces mêmes parties. Les baux séparés sont plus simples administrativement mais génèrent potentiellement une division administrative et le non-respect des conditions de décence si les parties privatives font moins de 14 m², de plus, les parties communes font dans ce cas l’objet d’un flou juridique du fait de leur mise à disposition gratuite.
  • Clause de solidarité ou pas ? La clause de solidarité a un énorme avantage pour le propriétaire, puisqu’elle lui permet de pouvoir prétendre au paiement de son loyer auprès de plusieurs payeurs (et cautions) différent(e)s. Revers de la médaille, les colocataires sont potentiellement solidaires d’impayés pour lesquels ils ne sont pas responsables.

 

Concrètement, cette clause est envisageable dans de petites colocations (à 2 ou 3) avec des colocataires qui se connaissent déjà au départ, mais complètement inadaptée le reste du temps (colocations plus importantes et/ou colocataires ne se connaissant pas au départ).

Comment résilier son bail de colocation ?

  • Le bail de colocation prévoit que le locataire délivre un congé avec un délai de préavis légal, généralement de un mois en zone tendue. Le congé est une demande de résiliation du bail à une date donnée.

    Le locataire n’a pas à demander au bailleur pour quitter le logement, la procédure résultant directement du bail

    Le locataire est néanmoins tenu de payer le loyer et les charges jusqu’au terme du congé et ne peut invoquer la caution ou le dépôt de garantie pour ne pas satisfaire aux termes du bail.

    De la même manière, un congé délivré au bailleur ne délivre pas le locataire de l’obligation de régler ses loyers impayés.

    Il incombe ensuite au bailleur à réception du congé de s’organiser avec le locataire pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés. Il appartient également au bailleur de restituer le dépôt de garantie avant l’issue du délai légal de restitution (1 mois si rien à signaler, 2 mois sinon).

    Nous travaillons chez Coloc et Vie sur des contrats types (modèles de contrat communs) et avons opté pour le bail meublée, unique, et non solidaire sur les loyers (mais solidaires sur les dégradations).

    Contactez-nous plus de précisions, un bail spécifique adapté est la clé d’une colocation réussie.

     

    Votre Expert Immobilier

    Nicolas

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52 Rue de Bezons, 92400 Courbevoie

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Assurances et garanties:

Chaque locataire est tenu de souscrire une assurance habitation. Afin de faciliter la gestion et de s’assurer d’une couverture totale, une assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Elle est directement intégrée dans les charges à régler par le locataire.

Le propriétaire doit  également souscrire de son côté une assurance propriétaire non occupant afin d’être complètement sécurisé en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux…). Coloc & Vie peut réaliser cette démarche pour le compte du propriétaire.

Concernant la perception des loyers, celle-ci est garantie financièrement par la caisse Galian. Les propriétaires ont également la possibilité de souscrire via Coloc & Vie et  s’ils le souhaitent à des assurances locatives « spéciales colocation » concernant les éventuels impayés et dégradations.

Dégâts des eaux, incendies, cambriolages… De tous les contrats d’assurance souscrits dans un foyer, la multirisque habitation est certainement l’une des plus complètes, protégeant les biens ainsi que les personnes.

Obligatoire pour les locataires (ou colocataires) qui en ont la charge, elle garantit également le propriétaire sur son bien immobilier en complément de l’assurance PNO (voir ci-dessous)

Nous incitions fortement nos clients propriétaires bailleurs en colocation à souscrire cette assurance avant de la réimputer en charges locatives aux colocataires, ce qui ne constitue donc pas une charge supplémentaire.

En effet, l’intérêt de procéder ainsi est double : Le propriétaire a la certitude que l’ensemble de ses locataires sont assurés en cas de sinistre En cas de sinistre, l’ensemble des locataires étant assurés sur le même contrat auprès de la même compagnie, il n’y a pas de recherche de responsabilité entre locataires et compagnies d’assurances, ce qui facilite grandement les indemnisations

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) Rendue obligatoire en 2014 par la loi Alur, nous pouvons également souscrire cette assurance pour votre compte si vous le souhaitez.

L’assurance propriétaire non occupant permet de :

  • Compléter les garanties de L’assurance de votre locataire et, le cas échéant, de l’assurance de votre copropriété
  • Couvrir votre responsabilité de bailleur lorsque les locaux sont inoccupés ou que le locataire a un défaut d’assurance.

En effet, si le locataire n’est pas responsable du sinistre, vous pouvez alors être tenu pour responsable.

L’assurance PNO vous couvre contre :

  • Les sinistres : Dégât des eaux, Incendie, Explosion.
  • Les dégâts ou dommages corporels suite à une catastrophe naturelle ou au climat : Tuyauterie endommagée par le gel, Inondations, Vitres cassées par le vent, Les défauts de systèmes électriques, Le vandalisme et les cambriolages, Les dégradations ou vols de vos meubles si le logement est meublé, Des dégâts suite à un mauvais entretien ou à une non-conformité dans le logement.

Dans le cadre de la gestion de vos biens, nous vous proposons une assurance qui intègre l’ensemble de ces couvertures obligatoires et/ou recommandées.

Mise en place des locataires et
de la gestion en colocation:

Dès signature du mandat de gestion locative, sont gérés pour vous :

 La mise en place des colocataires

 La gestion opérationnelle de la colocation

 L’encaissement des loyers et charges.

 Un état des lieux est établi à chaque sortie de colocataire.

Tous les abonnements réseaux (électricité, eau, gaz, internet, télévision…) sont souscrits au nom du propriétaire et refacturés à chaque colocataire en fonction de leur temps d’occupation.

La facturation est centralisée chez coloc et vie. Ce fonctionnement permet aux colocataires de disposer d’un logement « clé en main » adapté aux évolutions contemporaines.

Notre prestation de gérance
spéciale colocation :

 Le bail unique de colocation meublée : Spécifiquement établi pour la colocation, il est conçu et pensé pour la protection des parties dans le cadre de la loi.

 La charte des colocataires : Définition des règles de vie inhérente à la vie en colocation

 Le colocataire référent : Désignation et formation

 L’état des lieux avec liste du mobilier chiffré : Important en cas de dommages matériels

 La prise d’assurance habitation directement par le propriétaire : pour un double avantage

 Un ou plusieurs représentants Coloc et Vie par ville et la visite régulière des lieux : afin de rassurer les locataires et de prévenir dégradations et/ou impayés de loyers, nous disposons systématiquement de représentants locaux que cela soit nos agences FNAIM partenaires Comimob ou nos partenaires indépendants spécialisés dans les visites, petits travaux et ménage. Ce maillage est essentiel à la fluidité de la relation avec les colocataires.

 Recherche de locataire, contrôle de solvabilité signature de bail, état des lieux

 Émission des avis de loyer, encaissement, délivrance des quittances, tenue de la comptabilité locataire.

 Reversement mensuel des loyers par virement le 15 de chaque mois.

 Tenue de la comptabilité propriétaire, édition des comptes trimestriels

 Justification et régularisation des charges locataires.

 Révision annuelle des loyers selon l’indice de référence des loyers et des provisions sur charges.

 Au congé du locataire : contrôle et validité du congé avec décompte locatif en fin de bail et avis de départ.

 Paiement des impôts : taxes foncières.

 Règlement des dépenses : charges de copropriété, petits entretiens, gros travaux.

 Gestion technique, entretien courant : demande d’intervention, demande devis préalable, suivi des interventions, contrôle des dépenses.

 Gestion des sinistres : déclaration de sinistre, gestion administrative et financière, encaissement indemnités et versement, travaux de réfection, devis, suivi, contrôle. Expertise.

 Gestion des Dommages Ouvrages : déclaration sinistre, présence aux expertises, mise en place de suivi des travaux.

 Recouvrement, Gestion précontentieuse et contentieuse. Traitement administratif de l’impayé, relance vers le 10 du premier mois. Commandement de payer (article 819) au début du deuxième terme impayé.