Vous souhaitez vous lancer dans un investissement immobilier locatif et visez la colocation ? Attention, dans certaines villes, un dispositif d’encadrement des loyers est imposé. Avant d’envisager toute démarche, nous vous conseillons donc fortement de bien vous renseigner à ce sujet pour vous assurer la rentabilité maximale de votre investissement. Dans cet article, nous avons regroupé pour vous toutes les informations essentielles à connaître sur l’encadrement des loyers en colocation à savoir qu’est-ce que c’est, comment fonctionne-t-il, et quelles sont les démarches à prévoir pour la gestion de votre futur bien immobilier !
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure qui a été mise en place par le gouvernement et qui repose sur la loi du 6 juillet 1989. Elle permet au propriétaire de poser une limite de loyer lors de la mise en location du bien immobilier, qu’il soit question d’un appartement ou d’une maison.
Cette mesure s’applique notamment dans les communes qui sont considérées comme étant des zones tendues, à savoir, des « communes où le nombre de logements proposés à la location est très inférieur au nombre de personnes qui veulent devenir locataire d’un logement, pour en faire leur résidence principale.«
Ainsi, le propriétaire ne pourra dépasser ce montant de loyer fixé initialement.
Qui est concerné par l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers en colocation s’adresse principalement à 6 grandes zones, à savoir :
- Paris
- Lille
- Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse)
- Lyon
- Villeurbanne
- Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville)
Au cours de l’année 2022, les villes de Montpellier et Bordeaux ont également rejoint la liste des communes concernées.
Certaines spécificités de l’encadrement des loyers
Si ce dispositif s’adresse aux communes considérées comme des zones tendues, il existe également des règles spécifiques pour certains lieux.
Il y a notamment ce qui est appelé le complément de loyer. Si un bien immobilier est concerné par l’encadrement des loyers mais qu’il présente des caractéristiques de confort ou de localisation particulière (vue sur un monument historique) par rapport à un bien similaire, le propriétaire peut prétendre à un complément de loyer.
De plus, il peut y avoir certaines exceptions applicables pour les bailleurs dont le logement est :
- Un logement social (HLM)
- Conventionné par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH)
- Soumis à la loi de 1948 (la construction a été réalisée avant le 1er septembre 1948)
- Une sous-location
- Un logement meublé pour touriste
Comment savoir si un bien est soumis à l’encadrement des loyers ?
L’ensemble des communes considérées comme des zones tendues est répertoriée dans le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
Si vous souhaitez savoir si votre futur investissement locatif en colocation est situé dans une zone tendue, vous pouvez utiliser le simulateur mis en place par le site de l’administration française.
Sinon, vous pouvez directement vous adresser au site du ministère en charge de la transition écologique et du logement ou directement l’Agence nationale pour l’Information sur le Logement.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers en location ?
En tant que futur propriétaire de bien locatif, il vous sera essentiel de connaître le loyer maximum imposé dans la commune où vous souhaitez investir.
Avec la demande croissante des logements en location, il est à prévoir que de plus en plus de communes intègrent le dispositif d’encadrement des loyers en colocation.
L’encadrement du niveau des loyers
Le premier mécanisme d’encadrement des loyers, qui repose sur la loi ELAN, fonctionne selon le principe des loyers de référence minorés (soit le loyer de référence, dont la valeur équivaut au loyer médian minoré de 30%) et les loyers de référence majorés (dont la valeur équivaut au loyer médian majoré de 20%).
Le montant du loyer de référence dépend bien évidemment de plusieurs caractéristiques, à savoir :
- Le type de bien (appartement ou maison)
- Le type de location (vide ou meublée)
- L’époque de construction du bien
- Son secteur géographique
- Le prix au mètre carré de surface habitable
- Le nombre de pièce
Par exemple, si vous achetez un appartement de 150 m2 avec un loyer de référence à 3 000 euros, vous devrez appliquer ces conditions :
- Loyer de référence minoré : 2 100 euros
- Loyer de référence majoré : 3 600 euros
En définissant le loyer de référence, en minoré et en majoré, le propriétaire devra alors fixer un loyer se trouvant entre les deux montants.
L’encadrement de l’évolution du montant des loyers
Le deuxième mécanisme qui peut être appliqué dans une mesure d’encadrement des loyers est leur évolution en ce qui concerne les logements vacants et le renouvellement de baux de location.
Selon l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) :
« Pour les contrats conclus entre le 1er août 2022 et le 31 juillet 2023, l’évolution des loyers est plafonnée à celle de l’IRL (indice de révision des loyers publié par l’INSEE) dans les agglomérations concernées pour les logements à leur relocation et au moment du renouvellement du bail (décret n° 2017-1198 du 27.7.17, modifié en dernier lieu par décret n° 2022-1079 du 29.7.22)«
Il vise donc à limiter les augmentations de loyer entre deux changements de locataires ou en cas de renouvellement de bail de location.
Comment calculer le loyer pour une colocation ?
Si votre futur logement est régi par la loi ALUR et est donc concerné par l’encadrement des loyers, la somme que devra payer chaque colocataire ne devra donc pas dépasser le loyer qui serait imposé à un locataire unique.
Même si vous comptez mettre en place plusieurs baux de location, vous ne pourrez espérer obtenir plus de revenus que s’il s’agissait d’un locataire seul.
L’objectif de générer plus de revenus est donc compromis dans cette situation précise car la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule bien que « Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement« .
Le calcul du loyer maximum autorisé pour un bail de colocation unique est donc : (Prix médian au m2 x 20%) x surface du logement.
Comment échapper à l’encadrement des loyers en colocation ?
Il existe deux solutions pour dépasser le seuil de plafonnement imposé par l’encadrement des loyers en France.
Obtenir le complément de loyer
Comme expliqué un peu plus haut, un logement qui comprend un bail de location peut obtenir un complément de loyer supérieur au loyer de référence majoré lorsque le logement justifie de caractéristiques particulières. Il s’agit d’une bonne localisation ou d’un confort particulier.
Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif avec des colocataires, il est toujours préférable de bien meubler votre logement pour espérer prétendre à un loyer plus élevé (isolation, équipement, réseau, etc). C’est une particularité qui entre en compte dans le dispositif prévu par la loi ALUR.
Acheter un logement inoccupé depuis plus de 18 mois
Lorsqu’un logement reçois une nouvelle mise en location après une durée de 18 mois d’inoccupation, le propriétaire sera libre de fixer le montant du loyer.
Ce dispositif s’appliquant principalement pour un bail de location en tant que résidence principale, si ces deux solutions ne conviennent pas, il faudra sûrement envisager de chercher un autre logement dans une commune qui n’est pas réglementée selon l’encadrement des loyers en colocation.
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