Vous souhaitez investir dans de l’immobilier locatif et préférez optez pour un bail non meublé ? Il est vrai que l’achat des meubles peut paraître comme étant un coût important pouvant empiéter sur votre rentabilité. Pourtant, il est important de toujours comparer chaque aspect de l’investissement en se concentrant sur les inconvénients d’une colocation nue. De cette façon, vous pourrez déterminer quel choix est le plus judicieux pour votre investissement ! Dans cet article, nous allons passer en revue chaque caractéristique d’un tel projet.
Quelle est la différence entre une colocation meublée et vide ?
On peut penser qu’un logement vide implique seulement le fait qu’il n’y ait absolument rien qui soit mis à disposition des colocataires. Pourtant, ce n’est pas forcément le cas et c’est la raison pour laquelle il est important de connaître les conditions qui font que votre appartement soit considéré comme un logement vide.
En réalité, il sera considéré comme tel à partir du moment où il n’inclut pas le minimum obligatoire imposé par la loi du 6 juillet 1989 pour une location meublée, à savoir :
- Literie
- Tables et sièges
- Four ou four à micro-ondes
- Ustensiles de cuisine
- Réfrigérateur et congélateur
- Plaques de cuisson
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel de ménage
- Dispositif de volets ou de rideaux pour les chambres à coucher
Quels sont les avantages et les inconvénients de la colocation ?
Proposer un contrat locatif à plusieurs est devenue l’une des solutions les plus envisagées par les nouveaux investisseurs. Et pour cause, les avantages restent très nombreux face à une location classique.
Pourtant, cela ne signifie pas qu’il faut impérativement se lancer sans réaliser quelques vérifications. Cela commence donc par faire le tour des points positifs et négatifs de la vie à plusieurs en tant que bailleur et en tant que locataire.
Pourquoi faire de la colocation en tant que bailleur ?
| Avantages | Inconvénients |
| Plus de loyers que dans une location classique (on loue un appartement de deux chambres à deux personnes, qui offriront deux loyers, plutôt qu’à une famille). | Si l’ensemble de la colocation n’est pas régi par des règles strictes (règlement intérieur), il peut y avoir des conflits. |
| Une garantie renforcée contre les impayés (avec la clause de solidarité, garantie loyers impayés) ou contre les imprévus (assurances). | Il faut s’assurer que chaque nouvel arrivant s’entendra bien avec les autres et que c’est un locataire fiable. |
| Un prix d’achat moins important pour une surface plus grande (plus on achète de mètre carré, plus le prix de ce dernier est bas). | Il y a une importante gestion locative à réaliser car le passage est fréquent, ce qui implique une grande implication personnelle. |
| Un régime fiscal avantageux selon le type d’aménagement choisi : régime BIC ou LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel) |
Colocation meublée VS nue : Quels sont les avantages et les inconvénients ?
Chercher à comprendre quels sont les inconvénients d’une colocation nue est pertinent. Cela permet d’avoir une vision large et il est toujours important d’anticiper lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier. Mais cela ne doit pas rester votre seule source d’analyse car même s’il y a quelques inconvénients, les avantages peuvent prendre le dessus !
Quels sont les inconvénients de la colocation nue ?
Investir dans une colocation non meublé revient à se séparer de nombreux avantages tant dans l’aspect fiscal, que pratique ou encore stratégique. Si vous voulez optimiser votre rentabilité, il est préférable de prendre en compte à la fois les risques, les garanties, les aides ou encore les actions à mettre en place en fonction de vos objectifs.
Les inconvénients de la location non meublée pour le propriétaire
Dans un bail de colocation, il est souvent rare d’accéder à un logement vide et ce pour plusieurs raisons. Les inconvénients de la colocation nue sont :
1. Une baisse des prix des loyers importantes
En immobilier, il y a une différence très importante à faire entre un logement meublé et non meublé. Celle-ci se situe au niveau des prix des loyers qui peuvent être bien plus élevés dans la première situation.
Selon une étude réalisée par la plateforme Flatlooker.com, « un meublé se loue en moyenne 4,32 euros de plus au m2« . Cette augmentation peut être plus importante selon la ville car elle peut atteindre 6,14 euros par m2 dans la zone de Bordeaux ou même 6,65 euros par mètre carré à Nice.
Dans un investissement locatif, l’aspect meublé apporte à la fois un confort, mais aussi une projection.
Si bien qu’en apprenant à meubler son logement pour une colocation, vous pourrez considérablement prétendre à des revenus plus importants.
2. Une durée plus longue pour trouver des colocataires
Selon les statistiques, il faut un mois et demi (plus exactement 46 jours) pour trouver un colocataire dans une location meublée. Ce même chiffre passe alors à 69 jours (soit plus de deux mois) lorsque le logement est non meublé.
Pour un propriétaire-bailleur, cela peut représenter une perte de revenus non négligeable, bien que ce délai dépend du lieu de l’investissement. C’est un point important à prendre en compte lors du calcul de la rentabilité.
3. Un régime fiscal moins avantageux
Un propriétaire peut choisir entre deux types d’impositions lorsqu’il se lance dans l’investissement immobilier locatif.
D’un côté, il peut placer sa location meublé soit sous le régime micro-BIC qui s’applique pour les statuts de LMNP ou LMP, soit sous le régime réel. Le régime micro-BIC implique de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers (contre 50% en cas de location meublée).
Dans le cas d’un régime réel, qui n’est accessible qu’à partir de 15 000 euros de revenus locatifs, vous pourrez déclarer vos charges locatives.
4. Une dégradation du logement plus rapide
Bien que le bail en location vide implique d’attirer des locataires qui restent plus longtemps, toujours est-il qu’il y a de temps en temps un départ et une arrivée. Cela signifie que les locataires devront à la fois emménager et déménager leurs meubles.
Du passage fréquent de matériaux lourds (et parfois de l’inattention) peut causer des dégradations au sein de l’appartement. De la même façon, les locataires peuvent vouloir faire leur propre aménagement (pose de meubles, fixation d’étagères, etc). Sur le long terme, le logement peut subir une dégradation plus rapide que dans le cas d’un bail meublé.
Quels inconvénients d’une colocation nue pour les colocataires ?
Le premier point évident pour des locataires dans ce type de baux, c’est l’accessibilité. Beaucoup sont des étudiants ou des jeunes actifs qui n’ont aucun bien et qui ne peuvent se permettre financièrement de racheter tout un tas de meuble pour des chambres ou des espaces communs. Un bail meublé apparaît donc comme une solution de facilité pour s’installer au plus vite sans avoir à dépenser plus que le coût d’un loyer.
Si le montant du loyer peut être moins cher, le total des frais supplémentaires peut littéralement rendre moins avantageuse cette solution pour un locataire.
De la même façon, et cela reste un inconvénient tant pour les colocataires que pour le propriétaire, la durée du préavis est de 3 mois (contrairement à 1 mois dans un bail de location incluant des meubles).
Pourquoi choisir la colocation meublée ?
Pour avoir une comparaison précise des différences, des avantages et des inconvénients de chacun, voici un tableau récapitulatif de chaque situation :
| Colocation nue | Colocation meublée |
| Un prix de loyer inférieur | Des prix de loyer supérieur |
| Moins de demande de la part des colocataires | Plus accessible pour les étudiants, les jeunes actifs ou les couples |
| En moyenne 69 jours pour trouver un locataire | En moyenne 46 jours pour trouver un locataire |
| Fiscalité micro-foncier : – Abattement forfaitaire de 30% – Réduction des charges locatives | Fiscalité : – Abattement forfaitaire de 50% – Déduction des frais locatifs (dont amortissement du mobilier) |
| Chaque locataire doit acheter l’intégralité des meubles, les aménager et les déménager. | Plus simple et rapide pour un locataire de s’engager dans un contrat de location (peu importe la durée de sa résidence) |
| Pas de frais de réparation du mobilier ou des équipements | Obligation de remettre en état le mobilier de temps en temps (frais d’amortissement inclus dans le loyer donc rarement à la charge du bailleur). |
| Moins de gestion personnelle de la part du bailleur | Réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie qui peut être automatisé, etc |
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