Vous l’entendez partout : « la colocation, c’est le jackpot de l’immobilier », « la rentabilité est bien meilleure »… Et vous savez quoi ? Pour une fois, ce n’est pas un mythe. Mais attention, ça ne se fait pas les doigts dans le nez.
Les chiffres et conseils que vous allez lire ne sortent pas d’une étude théorique, mais de plus de 10 ans sur le terrain : à acheter, gérer et vendre des colocations. Alors, installez-vous bien, on va décortiquer ensemble comment aller chercher un rendement maximal pour votre projet.
Plusieurs types de colocations sont à distinguer en termes de rentabilité :
- Les colocations classiques
- Les grandes colocations
- Les colocations à foncier réduit
Qu’appelle-t-on colocation classique ? Et pour quelle rentabilité ?
Une colocation classique est une colocation de 2 à 4 chambres dans un appartement ou une maison adaptés et prévus à cet effet (en terme de salles d’eau, d’espaces communs, de mobilier…), disposant d’un emplacement propice (centre-ville dans les villes moyennes, proche centre dans les grandes villes, proche transports dans les grandes agglomérations) et proposant un niveau de loyer cohérent avec un taux de remplissage optimum.
Dans ce cas de figure, la rentabilité observée est quasiment toujours proche de 6 % brut (avant impôts). Cette rentabilité est le ratio entre le loyer annuel hors charges comparé à l’investissement global (frais de notaire, mobilier compris).
A comparer à une rentabilité moyenne pour des biens comparables loués en location nue classique estimée à 4%.
On peut donc considérer sans trop se tromper qu’à emplacement et bien constants, la rentabilité de la colocation est de 2 % supérieure (soit + 50 % en valeur) à la location classique. A noter que cet écart après impôt est généralement encore plus important puisque la fiscalité de la location meublée permet des déductions (notamment de frais d’acquisition et d’amortissements) que celle de la location nue ne permet pas.
Les grandes colocations
Une grande colocation est une colocation de 6 à 12 chambres.
Un nombre de chambres important permet généralement un effet de levier supérieur. L’emplacement, l’aménagement et le niveau de loyers répondent aux mêmes principes que ceux d’une location classique, cependant, la différence se fait généralement sur le prix d’achat.
En effet, les biens de grande taille à usage d’habitation se vendent généralement moins bien (hors secteurs privilégiés) et donc à des prix au m² beaucoup plus faibles.
La colocation (avec bail unique) permettant de louer un bien sans le diviser administrativement, l’attrait pour les grandes maisons en est renforcé.
La rentabilité de ce type de biens se situe généralement entre 6 et 10 % en fonction des emplacements.
La rentabilité est donc supérieure, pour deux raisons principales :
- le montant d’investissement est plus important est donc plus sélectif
- ce type de biens est d’avantage monovalent et donc moins liquide en cas de revente
Les colocations à foncier réduit
Les colocations à foncier réduit sont des colocations basées sur des emplacements moins onéreux à l’achat, le plus souvent dans des quartiers populaires et/ou dans des copropriétés vieillissantes des années 70.
La décote sur les loyers est généralement moins forte que la décote sur les prix d’acquisition et c’est précisément cet écart qui créé l’effet de levier.
La rentabilité de ce type de biens se situe généralement entre 7 et 10 % en fonction des emplacements.
La rentabilité est donc supérieure, pour deux raisons principales :
- ce type de biens est moins liquide en cas de revente (copropriétés vieillissantes, secteurs plus pauperisés que la moyenne)
- la solvabilité des candidats à la location est mécaniquement plus faible et le risque d’impayés plus élevé)
Dans la colocation meublée comme ailleurs, on retrouve les trois règles de base de l’immobilier (l’Emplacement, l’Emplacement et l’Emplacement).
La rentabilité est donc plus forte à mesure que le risque augmente et inversement.
Un investisseur avisé doit toujours avoir ce raisonnement en mémoire afin de réaliser l’investissement qui lui correspond.
Comment calculer une future rentabilité d’une colocation ?
Avant même de parler emplacement ou déco, parlons argent. Pour savoir où vous mettez les pieds, vous devez maîtriser ces 3 calculs. Pas de panique, c’est beaucoup plus simple que ça en a l’air.
1. La rentabilité brute : le calcul rapide
C’est le premier indicateur, celui qui vous donne une idée rapide du potentiel. Il compare simplement ce que le bien vous rapporte à ce qu’il vous a coûté.
La formule magique : Rentabilité Brute = (Total des loyers annuels) / (Coût total de votre projet) x 100
Exemple concret :
- Vous achetez un T4 pour 200 000 €.
- Vous ajoutez les frais de notaire (16 000 €).
- Vous faites 24 000 € de travaux et d’ameublement pour créer 3 belles chambres.
- Votre projet vous a coûté au total : 240 000 €.
- Vous louez chaque chambre 450 € par mois, soit 1 350 € au total.
- Le calcul :
(1 350 € x 12 mois) / 240 000 € x 100 =6,75 %
Voilà, votre rentabilité brute est de 6,75 %. C’est un excellent début, bien au-dessus des 4% d’une location classique !
2. La rentabilité nette : ce qu’il vous reste vraiment
Ce calcul est beaucoup plus proche de la réalité. On prend le même processus, mais on enlève toutes les charges que vous, le propriétaire, devez payer.
On y soustrait notamment :
- La taxe foncière
- Les charges de copropriété non récupérables sur les locataires
- Les frais de gestion si vous passez par une agence
- L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
Reprenons notre exemple, en imaginant que ces charges s’élèvent à 2 000 € par an.
- Vos loyers annuels : 16 200 €
- Le calcul :
(16 200 € - 2 000 €) / 240 000 € x 100 =5,9 %
On passe à 5,9 % de rentabilité nette. C’est ce chiffre qui compte vraiment pour comparer les projets entre eux.
3. La rentabilité « Nette-Nette » : le chiffre final (après impôts)
C’est le Graal, le chiffre qui atterrit dans votre poche. On prend la rentabilité nette, et on déduit les impôts. C’est là que tout change grâce au statut LMNP, on en parle juste après.
Comment améliorer la rentabilité dans une colocation ?
Il faut savoir qu’un investissement dans un bien immobilier à visée colocative peut être rapidement rentabilisée grâce à quelques astuces pour augmenter le rendement :
1. Choisir un bon emplacement
L’emplacement est le facteur le plus déterminant pour la rentabilité de votre colocation. Investir dans des zones stratégiques permet d’assurer un taux d’occupation élevé et de minimiser les risques de vacances locatives.
Les étudiants et les jeunes actifs constituent les principales cibles pour la colocation.
Par conséquent, il est crucial de se situer à proximité des campus universitaires, des écoles supérieures, ou des zones d’emploi dynamique. Cela garantira une demande locative constante tout au long de l’année.
De la même façon, un bien bien desservi par les transports en commun (métro, bus, tramway) est un atout majeur.
Les locataires potentiels cherchent souvent des logements leur permettant de se déplacer facilement, notamment dans les grandes villes où le coût de la vie et le temps de transport sont des préoccupations majeures.
Enfin, la proximité de commerces, de supermarchés, de parcs, et de lieux de divertissement est également un critère de choix. Ces commodités sont très prisées par les colocataires et peuvent justifier des loyers plus élevés.
2. Offrir un logement bien aménagé et équipé
L’état du logement et son aménagement influencent directement la satisfaction des locataires et, par conséquent, la rentabilité de l’investissement. Un logement meublé et bien équipé attire davantage de locataires prêts à payer un loyer plus élevé.
Un logement bien aménagé doit comprendre un mobilier confortable et fonctionnel. Il est recommandé d’investir dans des meubles robustes et de qualité, car des meubles bas de gamme demanderont plus de réparations.
Une cuisine bien équipée avec des appareils modernes (lave-vaisselle, micro-ondes, réfrigérateur de grande capacité) et une buanderie avec une machine à laver sont des atouts appréciés des colocataires.
De plus, offrir un accès internet haut débit est désormais indispensable, surtout pour les étudiants et les jeunes professionnels qui travaillent souvent à domicile.
3. Proposer des services supplémentaires
Proposer un nettoyage régulier des espaces communs (salon, cuisine, salle de bain) est un service très apprécié. Il assure la propreté du logement, réduit les conflits entre colocataires concernant le ménage, et améliore leur confort. Cela peut justifier une augmentation de loyer de 5 à 10 %.
En fournissant des consommables de base comme le papier toilette, les produits de nettoyage ou les ampoules, vous facilitez la gestion des tâches quotidiennes et améliorez le confort de vos locataires.
Bien que ce service soit modeste, il peut avoir un impact positif sur la satisfaction des locataires.
4. Optimiser la gestion locative
Une gestion locative efficace est essentielle pour maximiser la rentabilité d’une colocation. Une mauvaise gestion peut entraîner des vacances locatives, des impayés ou des conflits entre colocataires, nuisant ainsi à la rentabilité globale.
Prenez le temps de bien sélectionner vos locataires. Vérifiez leurs références, leur solvabilité et leur comportement en colocation. Privilégiez les profils stables, comme les étudiants de fin de cycle ou les jeunes actifs ayant des emplois fixes.
Maintenir une communication ouverte et régulière avec vos locataires est crucial. Cela permet de prévenir les problèmes avant qu’ils ne deviennent critiques.
Être disponible et réactif en cas de besoin renforce la relation de confiance et améliore la satisfaction des locataires.
5. Utiliser le régime fiscal LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux importants, permettant de maximiser les revenus nets de votre investissement. Voici comment en profiter :
- Amortissement du bien et des équipements : Le régime LMNP permet d’amortir la valeur d’achat du bien ainsi que celle du mobilier sur une période déterminée. Par exemple, les travaux de rénovation, comme l’installation d’une nouvelle cuisine ou la réfection des sols, peuvent être amortis sur 10 à 15 ans. Cela réduit l’imposition sur les revenus locatifs.
- Déductions fiscales : Vous pouvez également déduire certaines charges liées à la gestion du bien (frais de gestion, entretien, assurance, etc.) de vos revenus locatifs. Cela vous permet de réduire significativement votre base imposable et donc vos impôts.
- Régime réel : Opter pour le régime réel, plutôt que le micro-BIC, est souvent plus avantageux pour les investissements en colocation. Le régime réel vous permet de déduire les charges pour leur montant réel et d’amortir le bien, alors que le micro-BIC ne permet qu’un abattement forfaitaire de 50 %.
6. (BONUS) Bien choisir le type de bail de colocation !
C’est un point technique, mais VITAL. Pour choisir le meilleur bail pour une colocation, vous avez deux options :
| Le Bail Unique (Solidaire) | Les Baux Multiples (Individuels) |
| Comment ça marche ? Un seul contrat signé par tous les colocataires. | Comment ça marche ? Chaque colocataire a son propre contrat pour sa chambre. |
| Pour vous, c’est TOP pour : La sécurité. Si un locataire part ou ne paie pas, les autres sont obligés de payer sa part. Gestion ultra simple. | Pour vous, c’est TOP pour : La flexibilité. Un locataire part ? Pas de souci, vous n’avez qu’un bail à refaire. C’est plus simple à gérer au quotidien. |
| Le point faible : Un peu rigide. Si un locataire veut partir, il faut l’accord de tous pour faire un avenant. | Le point faible : Le risque. Si une chambre est vide, c’est une perte de loyer sèche pour vous. |
Le meilleur conseil que l’on pourra vous donner pour vous assurer contre les impayés, c’est de choisir un bail unique avec clause de solidarité.
