C’est un fait, la colocation en France a le vent en poupe. Portée initialement par une demande jeune et étudiante, le mouvement de l’habitat partagé s’est largement développé depuis 10 ans grâce d’une part à l’engouement d’un public plus large (actifs, seniors) et d’autre part grâce à la mise en place de logements plus adaptées par les propriétaires bailleurs.
La demande de colocations en France
Concernant la demande de colocations en France, celle-ci est forte, essentiellement en zones urbaines bien sûr, et s’explique aisément : le critère numéro 1 est bien sûr financier puisque la colocation permet d’être mieux logé et/ou pour moins cher. Viennent ensuite la demande de mobilité professionnelle, le lien social et la simplicité administrative.
C’est parce que la colocation répond à ces problématiques propres à notre époque qu’elle se développe de manière exponentielle et est par ailleurs reconnue et encouragée par l’état (cf loi Alur 2014).
Concernant l’offre, celle-ci est en plein boom depuis 5 ans, portée par des propriétaires bailleurs séduits par les rentabilités proposées et des professionnels de l’immobilier qui se sont spécialisés sur ce créneau porteur.
Les acteurs institutionnels (notamment de la promotion immobilière) commencent également à lorgner sur ce créneau en réfléchissant sur des solutions « industrialisables », à mi-chemin entre le logement d’habitation classique et la résidence services.
L’investissement en colocation se divise aujourd’hui autour de 2 grandes tendances principales : la « colocation à haut rendement » et la « colocation haut de gamme ». Il convient donc d’analyser d’un peu plus près ces 2 formules marketing.
Le concept de l’investissement dans une colocation à haut rendement : investir sans apport et obtenir des loyers nets supérieurs aux charges (remboursement de prêt compris) de l’investissement.
Pour ce faire, les investisseurs visent des villes peu chères au m², souvent populaires donc, cherchent des appartements bon marché (souvent dans l’ancien, souvent des immeubles années 70) et optimisent ensuite la surface pour multiplier les chambres et donc le montant des loyers.
L’avantage du marché Colocatif
L’avantage est clair : une rentabilité très forte (hors marché traditionnel, autour de 10% brut) et donc la possibilité de se constituer un patrimoine à moindre coût. Les risques sont plus subtils (voir le futur de la colocation)
La colocation haut de gamme diffère dans son approche. Le concept : profiter des hausses de rentabilité induites mécaniquement par le concept de colocation pour développer son patrimoine par l’acquisition de biens de qualité avec emplacements. L’objectif est également de proposer aux colocataires une qualité de logement supérieure (taille des chambres, nombre de sanitaires notamment), gage de pérennité.
Ce type de colocation propose des rentabilités importantes (6 %) bien que sur le papier beaucoup plus faibles que la colocation à haut rendement.
L’avantage : valoriser son patrimoine avec des biens plus liquides et durables dans le temps. Les risques sont beaucoup plus faibles (voir le futur de la colocation).
On peut observer aujourd’hui que la quasi-totalité des investissements en colocation en France sont réalisés sur la base d’un des 2 concepts ou à mi-chemin entre les 2.
Pour schématiser, on peut dire que les colocations à haut rendement sont essentiellement le fait de jeunes investisseurs en constitution de patrimoine prêts à prendre des risques quand les colocations haut de gamme sont plébiscités par les investisseurs plus âgés en développement et consolidation de patrimoine, type « pères de famille », plus regardant sur l’emplacement et la qualité du bâti.
Votre Expert Immobilier
Nicolas
