Vous envisagez de réaliser des travaux dans votre colocation et vous avez besoin d’informations ? À qui sont dédiés les frais ? Y a-t-il un moment en particulier pour faire des travaux ? Quels sont les droits et obligations à connaître ? Comment se déroule le procédé ? Chaque année, il y a de nombreux conflits liés à la désinformation du bailleur mais aussi du locataire. C’est votre cas ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les travaux pendant la colocation pour les réaliser dans les meilleures conditions !
Quels sont les travaux obligatoires pour une colocation ?
Qu’il soit question d’une location à plusieurs ou même d’une location individuelle, il faut savoir que le propriétaire possède un certain nombre d’obligations à respecter pour accueillir des résidents dans son bien.
En effet, le bailleur se doit de proposer à la location un logement décent. Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, un propriétaire doit s’assurer que son bien immobilier satisfait certaines conditions au regard de la sécurité et de la santé des locataires comme le fait d’être:
- Clos et couvert
- Protégé des eaux de ruissellement, les infiltrations et les remontées d’eau
- Protégé des infiltrations d’air parasites
- Fourni de portes et de fenêtres assez étanches
- Avoir des lieux communs (escaliers) et des accès en bon état
- Avoir des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne présentant pas de risques pour la santé et la sécurité des habitants
- Conforme aux normes et à la sécurité en termes de réseaux et branchements d’électricité, de gaz et d’eau chaude
- Suffisamment aéré par un dispositif de ventilation en bon état
Si vous venez d’acheter un bien immobilier et que vous souhaitez le mettre en location, il faut savoir que ce type de travaux sera à votre charge. C’est d’ailleurs la condition pour accueillir vos premiers locataires et signer vos premiers baux.
Quels sont les aménagements obligatoires avant une colocation ?
Toujours selon le décret du 30 janvier 2022, pour prétendre au statut de colocation et ainsi pouvoir accueillir vos premiers colocataires, vous devez en tant que propriétaire fournir un ensemble d’équipements et confort précis :
- L’installation d’un chauffage
- L’aménagement d’une alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisant pour l’ensemble des colocataires
- L’installation de l’évacuation des eaux ménagères
- L’aménagement d’une cuisine avec un évier (eau chaude et eau froide) ainsi qu’une plaque de cuisson
- L’installation d’un sanitaire ainsi que d’une salle de bain
- La mise en place d’un réseau électrique avec une énergie suffisante pour que l’ensemble des locataires puissent en profiter.
Ici encore, ce sont des travaux à réaliser obligatoirement dans le cas d’une mise en location, qu’elle soit individuelle ou à plusieurs. Les frais sont à la charge du bailleur. C’est la raison pour laquelle il est toujours préférable, avant d’acheter un bien immobilier, de calculer l’ensemble des coûts relatifs aux travaux pour mieux prévoir votre budget.
Les travaux pendant la colocation : Qu’est-ce qui est possible pendant le bail ?
Nous avons évoqué les obligations du propriétaire dans la partie précédente. Du côté des locataires, il est évident que les obligations sont de respecter l’ensemble du mobilier et des équipements pour en assurer le bon état.
Tout au long de votre bail de location, vous allez devoir effectuer des travaux pour assurer le bon état de bien ainsi que son entretien. Mais encore faut-il savoir quelles sont les responsabilités de chacun !
Quels travaux réaliser pendant la colocation ?
Lorsqu’un bail est en cours dans votre logement, vous ne pouvez pas imposer toutes sortes de travaux à vos colocataires. En tant que propriétaire, vous pourrez réaliser certains aménagements comme :
- Les travaux d’aménagements des parties communes ou de l’immeuble (cage d’escalier, installation d’un digicode, ascenseur, ravalement de façade, etc)
- Les travaux d’entretien du logement ou réparation ponctuelle
- La remise aux normes de certains aménagements relevant des conditions d’un logement décent (cités un peu plus haut)
- L’amélioration de la performance énergétique du bien (isolation, énergie, etc)
- Entretien des toitures et façades végétalisées
En dehors de ces catégories de travaux, vous ne pourrez pas imposer d’autres sortes d’aménagements qui viendraient empêcher les locataires de profiter de leur jouissance paisible du bien immobilier.
Cela signifie que lorsqu’il s’agit de l’une de ces quatre catégories de travaux, un colocataire ne pourra refuser que vous fassiez des aménagements dans votre logement. Si les travaux n’intègrent pas ces catégories, alors il pourra refuser. S’il accepte, nous vous conseillons de lui faire signer un accord écrit pour éviter toute contestation une fois les travaux entamés.
Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?
Les charges liées aux travaux dépendent avant tout de leur nature. S’ils intègrent l’une des quatre catégories citées un peu plus haut, alors ils sont de la responsabilité du propriétaire, et donc à la charge du propriétaire.
Il s’agit d’aménagements qui participent à l’entretien du logement et donc à la décence du bien immobilier. Si un bailleur décide de ne pas faire de travaux (qui sont à sa charge), malgré les avertissements du locataire, alors ce dernier peut décider de le mettre en demeure pour non respect de ses obligations.
Le tribunal pourra être saisi si le propriétaire-bailleur ne répond pas ou n’agit pas suite à cette mise en demeure.
Quels travaux sont à la charge du colocataire ?
Si le propriétaire est responsable de l’entretien global et du vieillissement du logement, il ne l’est pas du bon comportement de ses colocataires. Dans une colocation, lorsque les travaux sont nécessaires suite à une dégradation causée par l’un d’entre eux (réparations locatives), alors les frais sont à la charge des résidents.
Quelle procédure pour des travaux pendant la colocation ?
Un propriétaire ne peut pas imposer des rénovations à ses locataires à tout moment lorsqu’un bail de location est en cours. Il doit suivre un ensemble de démarches pour assurer le bon déroulement des travaux ainsi qu’un certain confort de vie pour ses habitants.
Assurer la jouissance paisible de chaque locataire
Lors de son bail de location, le bailleur doit faire en sorte que le locataire de l’appartement puisse jouir paisiblement du logement. Les travaux sont donc l’un des éléments qui vont impacter cette jouissance car, en fonction de la nature des réparations, l’usage peut être différent ou empêché.
Un bailleur doit donc s’assurer que le locataire pourra se rendre dans l’appartement et en profiter sans encombre en prévoyant l’accès et le passage. Si vous considérez que les travaux impacteront cet usage, alors il est préférable d’en discuter avec chaque colocataire pour qu’il donne son accord. Il faudra ensuite ajouter un avenant au contrat pour s’assurer de la conformité de l’accord et empêcher toute rétractation.
Si les travaux sont à réaliser juste après avoir signé le bail de location, vous devrez vous arranger avec les locataires.
Avertir les colocataires d’éventuels travaux
Un propriétaire-bailleur est dans l’obligation de prévenir les colocataires en cas de travaux prévus. Il faut alors leur faire parvenir une notification par lettre recommandée avec accusé de réception (ou la leur remettre en main propre) dans laquelle vous préciserez l’ensemble des informations nécessaires que chaque locataire se doit de connaître :
- La nature des travaux (amélioration, performance énergétique prévue, urgence ou non, etc)
- La durée des travaux (dates de début et de fin)
- Les horaires de début et de fin de journée
En cas de colocation, vous devrez obtenir l’accord de l’ensemble des locataires pour pouvoir entamer les premières démarches de réparations. En aucun cas le locataire n’est obligé d’accepter de permettre l’accès du logement les samedis, les dimanches et les jours fériés.
Envisager un dédommagement pour chaque locataire
Si la jouissance paisible est perturbée et que les travaux créent une certaine gêne pour le locataire lorsqu’il occupe le logement, alors le bailleur devra envisager un certain dédommagement. Cela peut se produire lorsque l’une des pièces essentielles de l’appartement est inoccupée pendant plusieurs jours (comme la salle de bain ou l’une des chambres).
En revanche, le dédommagement pour des travaux pendant une colocation s’applique sous certaines conditions :
- La durée des travaux est de plus de 21 jours : Le propriétaire doit accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.
- La durée des travaux est de moins de 21 jours : Le bailleur n’est pas obligé d’accorder une baisse de loyer.
Cela dépend également de si les travaux présentent un caractère abusif, qu’ils ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification ou s’il rendent l’accès à l’appartement impossible. Le locataire peut alors faire appel au tribunal qui pourra choisir d’interdire les travaux, de les interrompre, ou de proposer au colocataire une résiliation de bail.
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