Que vous inspire la vente de formations sur internet avec mots clés galvanisants vous promettant de devenir rentier et de faire fortune en 3 ans, sans rien faire, grâce à votre « mindset » et vos cash-flows positifs ?
On peut aborder ce sujet d’investissement immobilier sur le principe de la règle et de l’exception :
La règle : l’équilibre
Le marché immobilier est un marché comme les autres. Un lieu de rencontre entre l’offre et la demande. L’équilibre entre ces derniers permet de fixer le prix des biens sur ce marché. Les facteurs qui influencent cet équilibre sont notamment l’emplacement du bien, son état, sa décoration etc…
Le rendement moyen en France se situe aux alentours de 5% brut (3.5% à Paris). Ce rendement est également le résultat d’un équilibre entre l’offre et la demande à l’achat et l’offre et la demande à la location. Autrement dit, s’écarter de ces chiffres peut mettre en péril l’équilibre de votre investissement (vacance locative par exemple).
L’exception : le « coup immobilier »
Sur ce marché chaque acteur cherche à faire la meilleure affaire et la concurrence est rude. Néanmoins il arrive parfois que les planètes s’alignent à la faveur d’un investisseur qui profitera de la concordance de certains facteurs. Il réussira ainsi à réaliser une opération qui s’écartera de « la règle » sans pour autant en compromettre l’équilibre. Parmi ces facteurs il y a notamment :
- La lourdeur des travaux à prévoir (Ce point-là est discutable car la nécessité de travaux s’inscrit parfaitement dans la stratégie de certains investisseurs)
- La destination particulière du bien
- Le caractère urgent de la vente
- La méconnaissance du vendeur particulier vis-à-vis du marché et son souhait de ne pas être accompagné par des professionnels
Assez peu d’éléments finalement… mais si l’on considère que personne ne souhaite perdre de l’argent sur la vente de son bien, on comprend aisément que réaliser un coup immobilier n’est pas que le fruit d’une expertise et d’un travail rigoureux. Le facteur chance entre systématiquement en ligne de compte.
Dès lors que l’on admet les éléments précédents, comment expliquer l’impression d’abondance d’opportunités de coups immobiliers sur la toile ? Abordons cette question sous le même angle que précédemment :
La distorsion sur internet
La règle : générer du trafic
Les vendeurs de rêves sur internet sont généralement ce que l’on appelle des infopreneurs (entrepreneur qui ne vend que du contenu informatif). L’objectif est de vendre des formations (webinaires ou autres). Là encore, la magie de l’offre et de la demande opère : plus il y a de clients pour ce type de formation, plus le vendeur affichera un tarif élevé. Elles se doivent donc d’être extrêmement séduisantes et de raconter des histoires qui font vibrer (super affaire, négociation monstrueuse, énorme flux de trésorerie, euh… cash-flow pardon !). Mais en les voyant vous vous dites : « Il m’a l’air sincère pourtant… » ; « Il m’a l’air sérieux pourtant… »… Évidemment qu’ils en ont l’air !
Ces formations vous promettent d’apprendre en quelques heures, ce que personne n’apprend en 5 ans d’études immobilières. La question à se poser est alors « mais qu’est-ce qu’on peut bien y apprendre de plus qu’en école spécialisée offrant un véritable diplôme ? » La réponse est sans appel : RIEN !
L’exception : transmission de savoir gratuit et de qualité
Certains blogs, articles de presse et même certains professionnels de l’immobilier prennent le temps d’apporter un point de vue construit et factuel sur différentes thématiques immobilières mais l’intérêt financier de cette démarche n’étant que très limité, cela explique qu’ils paraissent beaucoup moins présents sur la toile que les vendeurs de formations qui investissent un maximum sur leur visibilité qui sera garante de leur succès.
Evidemment certains infopreneurs réussissent, malgré tout, à se distinguer par le sérieux de leur formation. Il faut donc faire preuve d’esprit critique et garder en tête que ces formations vous préparent à prendre une décision qui vous engagera financièrement sur du long terme. Il s’agit donc de se méfier des promesses qui paraissent trop belles et qui vous mettraient sur la piste d’un projet fonctionnant très bien sur Excel mais décevant dans la réalité.
Bon à savoir : ce que l’on appelle un « rentier immobilier » est une personne qui arrive à vivre uniquement grâce aux revenus issus de ses placements immobiliers. En réalité le terme de « rente » n’est pas approprié. Pour qu’il y ait « rente », il faut qu’il y ait une aliénation de capital. Autrement dit, il faut vous déposséder du capital que vous avez placé afin de percevoir, en contrepartie, un revenu garanti et régulier (Vente en viager, produits retraite etc). Au jour du déclenchement de la rente, le capital ne vous appartient plus. Dans le cadre d’un investissement immobilier, vous restez propriétaire de votre capital (montant du bien acheté) et c’est ce capital qui va générer des revenus (fonciers, BIC …)
