Rédiger un bail de location : les 7 étapes !

Afin de lier le propriétaire et le locataire, il est primordial de rédiger un bail de location (ou contrat). L’avantage, c’est que vous avez la possibilité de le rédiger vous même en tant que bailleur. Cependant, il faut savoir qu’il doit être complet et contenir toutes les informations nécessaires pour encadrer la location dans les meilleures conditions. Par exemple, le document ne sera pas le même s’il s’agit d’un logement vide ou meublé. Alors que faut-il intégrer au bail ? Comment rédiger un contrat de location ? Dans cet article, vous découvrirez toutes les étapes pour élaborer un document valide et conforme aux règles !

Comment rédiger un bail de location ?

Les conditions d’élaboration d’un contrat sont très précises aux yeux de la législation, et elles ne cessent d’être modifiées. C’est pour cela qu’il est important de toujours s’informer des nouvelles règles avant de rédiger un nouveau bail de location. Depuis la loi du 1er août 2015, chaque propriétaire se doit de respecter un modèle type de contrat de location de logement à usage de résidence principale. Dorénavant, le contrat devra être différent s’il s’agit d’une habitation meublée ou vide.

1. Coordonnées des deux parties

Tout d’abord, le bailleur doit inscrire toutes les informations relatives à sa présentation ainsi qu’à celle du locataire. Cela inclut le nom et prénom des deux soussignés. Si la gestion locative est gérée par un professionnel, il faudra alors renseigner ses coordonnées. En cas de colocation, il faudra ajouter les informations de chaque colocataire.

De plus, il va falloir renseigner les informations personnelles de chaque partie (l’adresse électronique est facultative mais il faut intégrer les dates de naissance).

2. L’objet du contrat immobilier

objet du contrat immobilier

Ici, votre contrat a pour destination la mise en place d’une location à usage de résidence principale. Il va donc falloir déterminer les caractéristiques du logement. Cela inclut :

  • Type de logement (maison ou appartement)
  • Localisation du logement (adresse, bâtiment, porte, étage)
  • Type d’habitation et juridiction (immeuble collectif, individuel, copropriété)
  • Destination du bien (colocation, bail individuel, etc)
  • Date de construction du logement
  • Le type de travaux ainsi que le montant réalisés depuis le départ du dernier locataire
  • Superficie et surface habitable (avec le nombre de pièces)
  • Pièces supplémentaires éventuelles privatives et communes (cave, combles, terrasse, balcon, etc)
  • Même s’il s’agit d’un logement nu, préciser les équipements au sein du logement (toilettes, douche, éventuels équipement de cuisine ou électroniques)
  • Système d’installation de chauffage et d’eau chaude

Ici, il est important d’apporter des informations exactes, car cela peut impacter le coût du loyer. Par exemple, si la surface habitable renseignée est erronée de plus de 5%, le locataire pourra réclamer une baisse de loyer.

Pour les logements meublés, cette étape est similaire.

3. La durée du bail de location

durée du bail de location sur un calendrier

Dans cette partie, il s’agit de préciser la date de prise d’effet du contrat de location. Lorsqu’il est question d’un logement non-meublé, il faut savoir que la durée minimale est de trois ans. Elle peut être rallongée à 6 ans lorsque le locataire est une personne morale (une société).

Si vous le souhaitez, vous pouvez même réduire cette durée d’au minimal d’un an dans des cas précis qui « justifient que le bailleur ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales ».

Il faut savoir qu’un bailleur peut, à tout moment, faire une rupture de contrat avec son locataire. Cependant, il faut que la raison soit légitime et cela est possible dans quatre conditions : pour que le propriétaire reprenne le logement lui-même, pour loger une personne de sa famille, pour le vendre ou pour tout autre motif sérieux.

Pour un logement meublé, la durée minimale de contrat est d’un an. L’exception est faite si vous accueillez un étudiant qui pourra réclamer un contrat de 9 mois.

4. Les conditions financières du bail

Le quatrième point consiste à fixer le montant du loyer que devra payer votre locataire (ou vos locataires en cas de colocation). Il va falloir préciser le montant des mensualités ainsi que les charges applicables pour ce logement. Si l’habitation est située dans une zone tendue, il est important de se renseigner sur les conditions de finances et de loyers.

Dans certains cas, il est possible d’ajouter des informations relatives au dernier locataire et notamment au niveau du prix du loyer et des charges.

Enfin, il faut préciser les modalités de paiement. Cela inclut la période, la régularité et le le moyen de paiement. Pour ce qui est de la garantie, il est important de préciser le montant du dépôt de garantie que votre locataire devra régler à son arrivée. Il est limité à un mois de loyer pour une location meublée et de deux mois lorsqu’elle est vide.

Pour avoir une garantie supplémentaire, un propriétaire peut ajouter une caution.

Dans un logement meublé, un propriétaire devra également informer des dépenses énergétiques de l’habitation. Ici, il est question de préciser les dépenses annuelles d’énergie (chauffage, gaz, eau chaude, électricité).

5. Les clauses additionnelles

Qu’il soit question d’un logement meublé ou vide, il est possible de d’ajouter une clause de solidarité. Elle est généralement utilisé pour une colocation afin que chaque locataire soit solidaire avec les autres. En cas d’impayés, tous les locataires seront responsables des actes des autres et devront régler les montants manquants. De même, lors du départ d’un locataire inscrit dans un bail unique, celui-ci continuera à être solidaire jusqu’à ce qu’il soit remplacé. Cela prend en compte à la fois le loyer mais aussi la caution.

De plus, il peut y avoir une clause résolutoire. Elle sert de garantie au bailleur et lui permet de pouvoir résilier le contrat en cas de manquement à ses obligations.

6. Les annexes

En plus du contrat de location décrivant les caractéristiques du logement, il va falloir ajouter des documents annexes à votre bail.

Tout d’abord, le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est obligatoire. Il devra comprendre le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), l’État des Risques Naturels et technologiques (ERNT), le contrat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), les diagnostics de gaz et d’électricité, les teneurs en amiante (si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997) et les diagnostics de surface habitable (lorsqu’il s’agit d’un bien non meublé).

Si le bien fait partie d’une copropriété, un diagnostic sur les parties communes doit être réalisé. De la même façon, s’il y a un règlement de copropriété, n’hésitez pas à l’intégrer à votre bail de location.

Les annexes comprennent également les documents concernant l’état des lieux d’entrée du logement. Il permettra d’établir une comparaison du comportement et du respect de l’habitation lors de l’état des lieux de sortie. Ce document est tout aussi important qu’il s’agisse d’un bien meublé ou non-meublé.

Il faut savoir que dans un bail unique, un locataire n’est pas obligé de réaliser un état des lieux de sortie puisque le contrat n’est pas résilié (les autres locataires sont encore présents). Cependant, il peut réclamer cette procédure s’il souhaite notifier de l’état de la location à son départ et ne plus être responsable des éventuelles dégradations futures.

Enfin, si vous mettez en location un bien meublé, il faudra joindre un inventaire de l’équipement mis à disposition du locataire.

7. Rédiger un bail de location : Signatures de chaque parties

femme signe un bail de location

Enfin, pour finaliser et mettre en application votre bail de location, il faudra que le bailleur et le locataire (ou les locataires) signent en inscrivant la date et le lieu.

Désormais, vous avez toutes les clés en main pour rédiger un contrat de location et accueillir vos premiers locataires au sein de votre investissement immobilier.

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