Selon sa définition, « Une colocation est la location par plusieurs locataires (colocataires) d’un même logement devenant leur résidence principale ». S’il ne s’agissait que d’une définition, cela serait bien trop simple. La colocation est régie par des règles très précises. Malheureusement, beaucoup de propriétaires ne s’y retrouvent plus dans toutes ces obligations. Alors comment avoir une idée claire des règles juridiques en colocation ? Comment enfin comprendre ? Voici tout ce qu’il faut savoir de la vie de colocation !
Les règles juridiques en colocation : le contrat de location
Au sein d’une colocation, il existe deux types de contrats. Il y a un bail unique (qui lie tous les locataires) et un bail par colocataire. Dans cet article, nous aborderons chaque point des règles juridiques dans les deux cas.
Afin d’établir un lien entre le locataire et le propriétaire, un contrat doit être signé obligatoirement. Il faut savoir que celui-ci diffère s’il s’agit d’une location meublée ou vide.
Dans l’ensemble, il doit comporter :
- Les coordonnées du bailleur (ou de la société responsable de la gestion locative)
- Les coordonnées du locataire
- La date de prise d’effet ainsi que la durée du bail
- Les caractéristiques du logement (description, travaux, surface habitable)
- Le montant du loyer (ainsi que celui appliqué au dernier locataire)
- Les modalités de paiement
- Le coût du dépôt de garantie
- Le dossier de diagnostic technique
- L’état des lieux d’entrée
- L’attestation d’assurance
Ce qui diffère entre une location meublée et vide est principalement la durée du bail. Dans le premier cas, elle est de 1 an (ou 9 mois lorsqu’il s’agit d’un étudiant). Dans le second, elle est de 3 ans pour un particulier et de 6 ans pour une société.
Pour une location avec ameublement, il faut également ajouter la liste des équipements et des pièces à usage privé et commun.
La signature du bail est primordiale. Dans le cas contraire, l’habitant n’est pas considéré comme colocataire et il n’a aucun droit sur le bien. Même s’il verse sa part de loyer.
Quelles sont les conditions d’un contrat individuel ?
Ici, chaque habitant a son propre bail. Ce qui diffère d’un contrat unique, c’est qu’il faut préciser pour chaque colocataire, la pièce dont il a la jouissance exclusive et celles mis à disposition de tous (les espaces de vie comme le salon, la salle de bain, la cuisine, les toilettes, etc).
La clause de solidarité
Réservée exclusivement aux baux uniques, cette clause est une assurance pour que les propriétaires puissent se protéger des risques d’impayés. Elle permet de lier l’ensemble des colocataires dans l’éventualité d’un imprévu. Elle agit de deux façons :
- En cas d’impayés, chaque colocataire est redevable et doit s’engager à payer la part des autres s’ils ne paient pas.
- Si un colocataire donne congé, il reste lié à ses anciens colocataires pendant les 6 mois qui suivent sa sortie, à moins qu’un remplaçant n’ait déjà été trouvé.
L’état des lieux
Parmi les obligations applicables au propriétaire, celui-ci est tenu de fournir un logement qui correspond aux normes sanitaires et sécuritaires. C’est la raison pour laquelle une preuve de travaux récents doit être ajoutée dans le contrat de location. Cependant, parmi les obligations d’un habitant, il est aussi tenu de respecter l’habitation. C’est pour cela que l’étape de l’état des lieux est importante.
Dans un bail unique, il doit être réalisé en présence du propriétaire et de l’ensemble des locataires. Une fois réalisé, il devra être signé et daté par chacun.
Lorsqu’un habitant quitte le logement, il n’y a pas de nouveau bail. Puisque les autres sont encore présents, l’état des lieux n’est pas nécessaire. Il est réalisé lorsque tous les colocataires quittent le logement ou que le dernier inscrit sur le bail fixe son départ.
Cependant, un habitant associé à un contrat collectif peut réclamer cette procédure pour ne plus avoir de responsabilités après avoir quitté les lieux. Un avenant sera alors créé.
Dans le cas d’un bail individuel, un nouveau contrat est rédigé. L’état des lieux doit donc obligatoirement être réalisé.
Les règles juridiques en colocation : Le dépôt de garantie
Lors de l’arrivée des colocataires, le propriétaire est en droit de réclamer un dépôt de garantie comme assurance en cas de loyers impayés ou d’éventuelles réparations locatives.
Le montant doit être inscrit sur le contrat de location. Il est d’1 mois de loyer pour une colocation vide et de 2 mois de loyer pour une colocation avec ameublement.
Pour un bail individuel, la procédure est simple. Le nouvel arrivant verse le dépôt au bailleur et le récupère lors de sa sortie (sauf en cas de dégradations).
Pour un bail unique, la somme est divisée entre tous les colocataires. Lorsque l’un d’entre eux quitte le logement, il ne peut pas réclamer sa part au bailleur qui n’est restituée qu’à la fin du bail. Il doit alors s’arranger avec ses colocataires ou demander à son remplaçant de lui verser le montant correspondant.
Sa restitution dépend de la loi ALUR mise en vigueur le 27 mars 2014 pour tout type de contrat :
- Pour les baux signés avant cette loi : le bailleur doit restituer la somme dans un délai de 2 mois maximum après la sortie définitive des locataires.
- Pour les baux signés après : le bailleur doit restituer la somme dans un délai de 1 mois maximum (et de 2 mois si l’état des lieux de sortie n’est pas le même que celui d’entrée).
La caution
De même que le dépôt de garantie, le propriétaire est en droit de réclamer une caution. Il s’agit d’une « personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire ».
Il en existe deux types :
- La caution simple : S’il y a un impayé et que le locataire ne peut pas assumer son remboursement.
- La caution solidaire : S’il y a un impayé, le locataire peut faire appel à la caution sans même avoir à passer par le locataire.
Dans le cas d’un bail unique, et notamment s’il y a une clause de solidarité, chaque caution est alors liée indirectement pour tous les locataires.
Dans un bail individuel, chaque habitant a sa propre caution et n’est pas lié avec les autres habitants.
Les règles juridiques en colocation : l’assurance
Le règlement locatif impose à tout habitant d’obligatoirement posséder une assurance pour le logement loué en colocation. Ils peuvent choisir qu’elle soit de type collective ou individuelle.
Dans le cas contraire, les bailleurs peuvent directement souscrire une assurance. Les coûts seront alors ajoutés au loyer mensuel et peuvent comprendre une majoration. Ils ont aussi les droits de résilier le bail dans ce cas précis.
Le départ d’un colocataire
Si l’un des colocataires décide de quitter le bien, il est dans l’obligation de donner congé. Les règles juridiques de colocation imposent certaines conditions et notamment en termes de délais.
Dans un bail classique, le colocataire peut librement donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre. Le délai de préavis est alors de 3 mois pour un logement vide et d’1 mois pour un bien avec ameublement.
Dans un bail unique, la situation est différente car l’acte de colocation continue. Les conditions sont similaires mais la fin de paiement des charges n’est pas la même.
Dans un bail de solidarité :
- Baux signés avant la loi ALUR du 27 mars 2014 : l’habitant partant reste solidaire de ses charges jusqu’à la prochaine échéance.
- Baux signés après : Il reste solidaire (ainsi que sa caution) jusqu’à l’arrivée de son remplaçant et s’il n’y en a pas, cette durée peut s’étendre jusqu’à 6 mois.
En revanche, l’habitant partant n’est plus garant des dégradations réalisées dans l’habitation après avoir quitté le bien.
Si tous les colocataires partent d’un bail unique, les conditions sont les mêmes. La seule différence est qu’ils peuvent établir une lettre de préavis commune (avec les noms de chacun).
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